报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 构建 7 项指标的量化体系研判城投 REITs 价值，通过联动分析各指标为判断投资价值与价格趋势提供依据 [9] - 分底层资产类型解构城投 REITs 配置价值，推荐关注各类型中综合表现良好的产品 [1][44][74] 根据相关目录分别进行总结 城投公募 REITs 价值研判指标 - 运营指标包括当期营业收入和当期可供分配金额，反映底层资产经营成果与分红能力 [10][11] - 估值指标涵盖预期 REITs 分红率、中债估值收益率和 P/FFO 倍数，体现市场对未来现金流定价 [12][14][15] - 流动性指标选取日换手率，反映二级市场交易活跃程度 [16] - 成交价指标采用日涨跌幅，衡量当日价格较前一日的变化比例 [17] - 各项指标构建“经营—估值—交易”价值分析框架，联动分析可判断投资价值与价格趋势 [20] 城投公募 REITs 分指标解构配置价值 交通基础设施类 - 运营指标：2025 年三季度营业收入多数在 1 - 2 亿元，可供分配金额有分化，头部项目分红能力领先 [23][25] - 估值指标：整体估值收益率低位，分红率较高且分化，P/FFO 倍数曲线收敛趋稳 [29][30][31] - 流动性与成交价指标：日换手率中低位且有分化，日涨跌幅多在±2%内，近期价格波动收敛 [36][37] - 推荐关注标的：浙商沪杭甬 REIT 和中金安徽交控 REIT 综合表现良好 [44] 园区基础设施类 - 运营指标：2025 年三季度营业收入 0.19 - 0.26 亿元，可供分配金额 0.13 - 0.19 亿元，均处于较低区间 [49][50] - 估值指标：预期分红率 4.35% - 7.46%，估值收益率 1.13% - 8.00%，P/FFO 倍数 17.88 - 24.09 倍 [54][55][59] - 流动性与成交价指标：日换手率 0.10% - 4.57%，日涨跌幅 - 5.47% 至 - 0.08%，价格波动呈“短期突出、长期收敛”特征 [66][67] - 推荐关注标的：中金湖北科投光谷 REIT 与易方达广开产园 REIT 综合表现良好 [74] 保障性租赁住房类 - 运营指标：2025 年三季度国泰君安城投宽庭保租房 REIT 营收和分配居首，部分项目走势平稳 [77][78] - 估值指标：预期分红率国泰君安城投宽庭保租房 REIT 最高，中债估值收益率有分化，P/FFO 倍数华夏北京保障房 REIT 最高 [83][85] - 流动性与成交价指标：日换手率中金厦门安居 REIT 最高，日涨跌幅红土创新深圳安居 REIT 价格弹性较大 [91] - 推荐关注标的：国泰君安城投宽庭保租房 REIT、中金厦门安居 REIT 综合表现良好 [96] 能源基础设施类 - 华夏华电清洁能源 REIT 上市时间短有估值溢价，营收可观但可供分配金额低，分红率尚可但估值收益率偏低，流动性稳中有降，价格波动可控，建议关注底层资产营运能力 [98][99][100] 水利设施类 - 银华绍兴原水水利 REIT 2025 年三季度营收和可供分配金额表现好，预期分红率有竞争力但估值溢价明显，流动性低水平平稳，价格波动可控，建议配置型资金关注 [111][113][115] 市政设施类 - 国泰君安济南能源供热 REIT 因供热业务有季节性，2025 年一季度营收和可供分配金额差距大，分红率稳定但估值性价比低，流动性弱，价格波动小，需观察 2025 年四季度运营数据 [123][124][126] 仓储物流类 - 华安外高桥 REIT 运营基本面稳健，分红回报预期高且流动性好，但估值偏高价格波动大，建议交易型资金待估值调整博弈收益，配置型资金关注中长期分红 [139][140][141]