报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [3][4] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [4] - 两大发展机遇值得关注：好房子新赛道推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [4] - 推荐五条投资主线：好房子房企、商业地产、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [4] 行业数据总结 新房成交 - 上周（11月15日-11月21日）34个重点城市新房合计成交254万平米，环比上升26.3% [4][5] - 其中一二线城市成交240.7万平米，环比上升28.6%；三四线城市成交13.3万平米，环比下降5% [4][5] - 11月（11月1日-11月21日）34城一手房成交同比-33%，较10月下降6.4个百分点；其中一二线同比-31.5%，三四线同比-46.4% [4][6][8] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交107.3万平米，环比下降12.8% [4][12] - 11月累计成交同比-13.8%，较10月上升8.2个百分点；年初累计至今成交5254.4万平米，同比上升1.1% [4][12] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘89万平米，成交92万平米，成交推盘比为1.04倍 [4][23] - 截至上周末（2025/11/21）15城合计住宅可售面积为8951.9万平米，环比下降0.04% [4][23] - 3个月移动平均去化月数为23.3个月，环比下降0.17个月 [4][23] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与因城施策 - 住建部召开全国城市更新工作推进会，强调系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [4][34] - 广州全市范围内收购存量商品房用作保障性住房，房屋建筑面积原则上在90平米以下 [4][34] - 北京拟修订商品房销售合同强化购房者权益；四川对安置房票给予购房奖励，省级财政给予不超30%补助；深圳支持闲置非居住房屋改建保障性租赁住房 [4][34] - 重庆放宽公积金全款购房提取条件，时限延至五年；武汉4.4亿元成交2宗涉宅用地 [4][34] 物管行业动态 - 万物云在重庆举办不动产管理AI变革私享会，探讨AI技术赋能物业运营的实践路径 [37] 重点公司公告总结 地产公司 - 融资担保活跃：招商蛇口发行50.4亿元公司债券；华润置地发行3亿美元票据及43亿元人民币票据；华发股份注册发行不超过40亿元超短期融资券 [4][38][39][40] - 股份变动：保利发展可转债于11月21日开始转股，转股价15.9元/股 [4][40] - 分红派息：中国海外发展“21中海08”债券付息，利率3.4% [4][40] 物管公司 - 股份回购：贝壳-W于11月17日-20日共耗资约1200万美元回购股份约214万股；绿城服务于11月17日-21日共耗资约590万港币回购股份约121万股 [41][42] 板块行情回顾总结 地产板块 - 上周SW房地产指数下跌5.83%，沪深300指数下跌3.77%，相对收益为-2.06%，板块表现弱于大市 [4][45] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为23/20.2倍 [4] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌2.74%，相对收益为1.03%，板块表现强于大市 [4][50] - 当前物管板块25/26年PE均值分别为13.7/12.4倍 [4]