行业投资评级 - 对行业维持“推荐”评级 [6] 核心观点 - 行业基本面情况以及国际形势或使得“巩固房地产市场止跌回稳的有力措施”等表述和需求端政策更值得关注 [4] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房的合计总需求筑底的关键观察点 [4] - 重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境较二手房更早出现改善的特征 [4] - 相较于“博弈”基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取 [4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转 [4] 新房市场表现 - 11月1日至20日，样本城市新房网签面积同比降幅扩大，整体样本城市同比下降33%，较10月降幅扩大6个百分点 [3] - 分城市能级看，一线城市新房网签面积同比下降40%，二线城市下降25%，三线城市下降40%，同比降幅均较10月扩大 [3] - 11月1日至20日，样本城市新房网签面积环比高于过去4年同期水平 [11][13] 二手房市场表现 - 11月1日至20日，样本城市二手房网签面积同比降幅收窄，整体样本城市同比下降12%，较10月降幅收窄10个百分点 [3] - 分城市能级看，一线城市二手房网签面积同比下降20%，二线城市下降10%，三线城市下降3%，同比降幅均较10月收窄 [3] - 11月1日至20日，样本城市二手房网签面积环比高于过去4年同期水平 [17][19] 土地市场情况 - 2025年1-10月，全国累计土地成交建筑面积同比降幅较1-9月扩大2个百分点至-11% [22] - 2025年1-10月，全国累计土地成交均价同比增幅较1-9月收窄4个百分点至+13% [22] - 2025年10月单月，全国土地成交建筑面积同比下降23%，成交楼面均价同比下降6% [22] - 2025年10月，全国土地流拍率较上月下降9.5个百分点 [24][25] - 2025年10月，全国土地出让金同比降幅较9月扩大21.4个百分点至-27.8% [30] 库存与去化周期 - 2025年10月，推盘未售口径的去化周期较9月上升 [31][33] - 2025年10月，一线和二线城市推盘未售库存较上月下降，三四线城市推盘未售库存较上月上升 [34] - 一线、二线和三四线城市推盘未售去化周期均较上月上升 [34] 前瞻及佐证指标 - 截至2025年10月，12个样本城市二手带看人数环比由9月的-3.3%转正至+2.2%，同比由9月的+15.3%转负至-15.4% [35][41][43] - 截至2025年10月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从9月的5.6%下降0.1个百分点至5.5%，同比降幅较9月扩大41.0个百分点至-55.6% [48][49][50] - 截至2025年10月，北京和上海二手成交价格同比降幅扩大，租金同比降幅收窄；广州租金同比降幅扩大幅度大于二手成交价格；深圳二手成交价格同比降幅扩大，租金同比增幅扩大 [15][40] - 根据流动性前瞻指标判断，截至2025年11月，宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄 [45][47] 行业估值与表现 - 当前房地产板块调整后PB约1.2倍，而销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍 [4] - 房地产板块在24年9-10月反弹后一度回调过半，近期板块有所反弹但距离上一轮反弹高点仍有约15%空间，部分股票价格仍在相对低位 [4] - 行业指数近1个月绝对表现为3.8%，近6个月为18.1%，近12个月为9.7% [7]