投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以“维持” [13] 核心观点 - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [6] - 去年4月和9月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [6] - 重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [6] - 定向降低购房负担，对好房子的“小循环”有一定支撑，有助于“增量带动存量”逻辑的进一步演绎 [2][10] 市场表现 - 本周（2025年11月23日当周）长江房地产指数下跌6.19%，相对沪深300的超额收益为-2.42%，行业排名相对靠后（23/32） [7][17] - 年初至今房地产指数累计上涨7.75%，相对沪深300的超额收益为-5.43%，行业排名相对靠后（25/32） [7][17] - 本周房地产板块表现相对较差，开发类、物管类、收租类均以下跌为主 [7] 政策动态 - 中央层面：全国城市更新工作推进会召开，将着力在规划、资金、运营、治理等4方面下功夫，系统推进“四好”建设，并建立房屋全生命周期安全管理制度 [8][19] - 地方层面：广州安居集团再次面向全市收购存量商品房，用作保障性住房，主要征集条件为建筑面积原则上在90平米以下、已取得竣工联合验收意见书或主体已封顶的在建未售商品房 [8][19] 销售数据 - 新房市场持续承压：37城新房成交面积四周滚动同比为-40.3%，较上周下降2.9个百分点；年初至今累计同比为-12.6% [9][19] - 二手房市场相对稳健：17城二手房成交面积四周滚动同比为-21.6%，较上周上升0.7个百分点；年初至今累计同比为+8.0% [9][19] - 月度数据疲软：11月截至21日，37城新房成交面积当月同比-41.8%，17城二手成交面积当月同比-20.6% [9] 热点分析：定向降低购房负担 - 核心城市房价承压的根本原因在于收入或通胀预期尚不乐观，以及租售比与房贷利率倒挂 [10] - 深度降息在宏观和银行层面有较多约束，贴息或者抵税是定向降息的主要手段 [2][10] - 政策关键点在于“怎么贴”：政策持续性比幅度和范围更重要，若仅补贴有限年份，其稳价效果可能有限 [2][10] - 政策覆盖范围影响成本与效果：若只补贴新房，初期政策成本较小但会加大新房对存量的替代；若兼顾存量，政策成本则明显提高 [2][10] - 从落地经验看（如武汉、芜湖、长春），现有政策一般有额度或时间上限（如不超过三年或几万元/户），更类似于一次性补贴 [10]