报告行业投资评级 - 报告看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，并建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力[5] 报告核心观点 - 报告认为REITs已走过2024年至今的估值修复阶段，当前投资策略应聚焦三条主线：政策主题弹性、弱周期资产红利属性、以及扩募资产储备充足的原始权益人[5] - 报告指出领展REIT因租金承压导致业绩下滑，股价短期内大幅下跌，反映境外REITs经营环境挑战[1][11][13] - C-REITs二级市场本周整体回调，但生态环保和消费板块相对抗跌，数据中心和保障房板块跌幅较大[3][16] REITs指数表现 - 本周中证REITs（收盘）指数下跌0.97%至810.2点，中证REITs全收益指数下跌0.89%至1041.2点[1][14] - 本年中证REITs全收益指数累计上涨7.57%，表现优于沪深300指数（上涨13.18%）但弱于恒生指数（上涨25.72%）[2][14] REITs二级市场表现 - 本周已上市REITs总市值约2198.5亿元，平均单只REIT市值约29亿元，其中9支上涨、68支下跌，周均涨幅为-1.2%[3][16] - 板块表现分化明显：生态环保板块跌幅最小（-0.07%），数据中心板块跌幅最大（-2.75%）[3][16] - 交易活跃度方面，数据中心板块换手率最高（1%），华润有巢REIT日均换手率达2.6%[4][21] REITs估值表现 - 中债IRR最高为华夏中国交建REIT（9.7%），P/NAV区间为0.7-1.8，嘉实物美消费REIT和易方达华威农贸市场REIT并列最高（1.8）[5][22] - 估值指标显示REITs内部收益率持续分化，部分交通基础设施类REITs呈现高IRR与低P/NAV特征[5][22] 境外REITs事件 - 领展房产基金中期总收益同比下降1.8%至70.23亿港元，物业收入净额同比下降3.4%至51.78亿港元，每基金单位分派同比下降5.9%[1][11] - 领展香港零售续租租金调整率为-6.4%，内地零售业务调整率-16.4%，国际业务成为亮点，收益同比增长4.7%[12] - 公司预期下半年经营环境仍将恶化，股价在业绩公布后两个交易日内累计下跌近14%[1][13]