报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs指数小幅下跌，中证REITs指数和中证REITs全收益指数较上周分别下跌0.97%和0.88%，市场成交金额降低；产权类和特许经营类指数分别下跌1.31%和1.45%，仅水利设施类REITs小幅上涨，市政设施类跌幅最高；本周二北京12部门发文支持消费基础设施发REIT，今年19只公募REIT完成发行，规模超300亿，24只基金待上市，市场有望扩容；在资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，配置性价比高 [3][37] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募REITs市场小幅下跌，截至11月21日，中证REITs指数较上周跌0.97%至810.2，全收益指数跌0.88%至1041.16 [7] - 市场成交额减少，本周总成交规模5.57亿份，环比跌21.55%，成交额23.75亿元，环比跌16.49%，区间换手率2.21%，上周为2.83% [8] - 产权类和特许经营类指数均下跌，分别跌1.31%和1.45%；产权类中新型基础设施类等REITs分别下跌3.27%/1.66%/1.56%/1.18%/0.43%，特许经营类中市政设施类等REITs分别下跌2.99%/1.36%/1.10%/1.06%，仅水利设施类REITs上涨0.15% [10][14] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，园区基础设施类等REITs成交额较上周下跌41.26%/31.15%/29.89%/26.91%/25.54%/0.90%/0.89%，市政设施类等REITs成交额环比分别下跌25.29%/8.35%/2.87%；水利设施类和新型基础设施类REITs本周日均换手率大于1，能源基础设施类和市政设施类REITs较上周上涨0.01%和0.08%，保障性租赁住房类等REITs较上周下跌0.01%/0.11%/0.30%/0.04%/0.19%/0.10% [16][18] - 本周公募REITs产品多数下跌，77只产品中9只上涨，68只下跌；涨幅靠前的有中金亦庄产业园REIT等，周涨幅分别为1.0%/0.9%/0.6%，跌幅靠前的有中金重庆两江产业园REIT等，周跌幅分别为5.1%/4.9%/4.5%；华夏基金华润有巢REIT等换手率较高，分别为2.55%/1.77%/1.67%；华夏基金华润有巢REIT等周成交额较高，分别为1.28/1.23/1.05亿元 [20][21] 一级市场 - 2025年以来19只公募REITs完成发行，截至11月21日，共发行78只，规模2018.69亿元，2024年发行29只，规模646亿元，2025年以来19只，11月新发行1只，规模24.48亿元 [26] - 共有24只公募REITs基金待上市，其中11只为首发，13只为扩募；项目状态方面，10只为通过，7只已反馈，4只已问询，2只已受理，1只已申报；分类型来看，产业类中园区类、消费基础设施类、仓储物流类、保障性租赁住房类分别为5、2、4和5单，特许经营类中能源类、交通类和生态环保类分别对应4、2和1单 [28] 公募REITs政策及市场动态 - 北京支持消费基础设施和商贸流通体系建设，11月18日，中国人民银行北京市分行等12部门印发方案，支持消费基础设施和商贸流通体系建设，鼓励金融机构对接项目，优化金融产品和服务，支持符合条件的消费基础设施发行REIT [31][32] - 中航中核集团能源公募REITs正式申报，11月18日，中航中核集团能源封闭式基础设施证券投资基金正式申报，项目发起人为中核汇能有限公司，中核汇能或其同一控制下的关联方初步计划认购34%-42%基金份额，这是中核集团体系内第二单基础设施公募REITs产品 [33] - 招商基金蛇口租赁住房REIT年度第二次分红，每10份派0.318元，11月19日，招商基金宣布该基金收益分配方案，此次收益分配基准日为2025年9月30日，可供分配金额为1592.76万元，分红比例99.83%，应分配金额为1590万元 [34] - 华夏金茂商业REIT 2025年度第3次分红，每10份份额派0.3755元，11月19日，华夏基金发布该基金收益分配公告，分红对象为权益登记日在册的基金份额持有人，不支持红利再投资，基金利润暂不征收所得税，且免收分红手续费 [35][36] 投资建议 本周REITs指数小幅下跌，市场成交金额降低，仅水利设施类REITs小幅上涨，市政设施类跌幅最高；市场有望继续扩容；在资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，配置性价比较高 [37]