核心观点 - 报告认为房地产行业正经历"规模祛魅，回归本源"的深刻变革，2026年主要指标虽仍处下行通道但降幅普遍收窄，行业呈现结构性分化特征[1][2] - 低能级城市通过深度价格调整实现房地价差修复，土地市场率先复苏，成为预期外机遇；而一线城市受次新房供给冲击面临补跌风险，构成预期外风险[60][61][102][104] 2026年总量数据定量测算 - 销售面积：预计2026年商品房销售面积8.5亿平方米，同比下降6.4%，降幅与2025年持平；其中期房销售面积5.1亿平方米（-11.3%），现房销售面积3.4亿平方米（+2.1%）[3][18][19] - 库存结构：全国商品房总库存从2021年峰值42.5亿平方米降至2025年9月的27.7亿平方米；现房库存从2022年峰值5.6亿平方米升至7.6亿平方米，期房库存从2021年峰值37.6亿平方米降至20.1亿平方米[3][12][13] - 新开工面积：预计2026年新开工面积6亿平方米，同比下降0.3%，降幅大幅收窄；2025年宅地拿地面积10.1亿平方米（-8.1%），拿地降幅收窄支撑开工意愿回升至59.3%[3][29][30] - 竣工面积：预计2026年竣工面积5.4亿平方米，同比下降13.2%；受2022年新开工下行20%传导影响，但保交付政策使降幅小幅收窄[3][36][37] - 施工面积：预计2026年末施工面积61.1亿平方米，同比下降8%；净停工面积从2022年峰值9.1亿平方米降至5.1亿平方米，停工面积占期初施工面积比例从9.3%回落至7.7%[3][44][45] - 开发投资：预计2026年房地产开发投资7.8万亿元，同比下降8.3%；其中建安投资4.4万亿元（-10.7%），其他费用3.4万亿元（-4.9%）；土地购置费对投资形成支撑[3][56][57] 预期外的机遇：崛起的小镇新房 - 土地市场率先复苏：2025年前7月百城宅地成交面积同比上升0.3%，三四线城市宅地成交同比增速达1%，显著优于一线（-28%）和二线城市（-9%）[61][64][67] - 价格深度调整：三四线城市新房价格回调至2018年水平，地价同步深度调整，房地价差修复至2016年低位，显著改善开发商利润空间[61][70][78][96] - 市场化机制优势：无新房限价政策干扰，价格调整更彻底高效；地方政府土地出让金依赖度高，地价调整更顺畅[61][82][85] - 需求韧性支撑：三四线人口流出速度2021年后趋缓，房产消费属性强于投资属性，受收入预期冲击小于一二线，租金回报率（2.5%-2.8%）已接近房贷利率[61][88][91] 预期外的风险：补跌的一线房价 - 房价分化加剧：2025年一线城市新房价格同比下跌0.7%，而二手房价格自4月以来跌幅扩大至4.4%；2018-2025年竣工的次新房源价格单季度下跌12%[104][109][112] - 次新房供给冲击：限价政策期间大量新房集中交付转化为二手房源，以上海为例，2018-2025年竣工的次新房源新增挂牌量两年间增长68.7%[105][115] - 高周转策略承压：限价取消后土地成本上升推高新房名义价格，与二手房价格分化加剧；租金回报率普遍低于房贷利率（北京、上海仅1.5%-2.0%），投资属性弱化[105][106]