核心观点 - 报告对八大类基础设施REITs的投研观点进行了更新，并针对供热类REITs的分析指标进行了详细梳理[4] - 报告指出，2025年初至今混合基金和股票基金表现最佳，涨幅分别达25.42%和24.66%，远超上证指数14.41%的涨幅[3] - 报告以山证晋中公投瑞阳供热REIT为例，具体分析了供热基础设施REITs的关键指标，其2025年现金流分派率预期约为7.3%[21][22] 主要指数表现 - 截至报告发布日，上证指数年初至今上涨14.41%，60日微跌0.49%[3] - 中证基金指数年初至今上涨11.04%，60日下跌1.05%[3] - 债券基金和货币基金年初至今涨幅分别为1.52%和1.17%，表现相对平稳[3] 不同底层资产REITs投研观点更新 产业园区REITs - 重点品种包括国泰海通东久新经济REIT、创金合信首农REIT和中金联动科创REIT，其资产满租状态稳定或租户实力较强[7] - 观察品种博时津开产园REIT因出租率较低导致二级市场持续回调[8] 仓储物流REITs - 重点品种汇添富九州通医药REIT具有医药流通基础设施稀缺性，其三季度阴凉库储存费单价环比提升[9] - 观察品种嘉实京东仓储基础设施REIT关联方占比极高，出租稳定性强，但2026年廊坊项目租金或有下调几率[10] 交通基础设施REITs - 重点品种平安宁波交投REIT资产稀缺，竞品路线难度高，升贴水率中枢相对稳定[11] - 观察品种易方达深高速REIT受北线分流影响，项目收入体量减少约20%[12] 能源基础设施REITs - 重点品种中信建投国家电投新能源REIT三季度停电影响全年3.2%发电量，但国补占比高，保理机制可平滑波动[13] - 观察品种鹏华深圳能源REIT面临市场化竞争加剧，现货三季度单价跌幅较深[14] 消费基础设施REITs - 重点品种中金印力消费REIT定位偏新消费和服务型消费，主力店山姆引流效应明显，二级市场或有补涨空间[15] - 观察品种华夏金茂商业REIT出租率高且稳定，所在梅溪湖区域可选少，区位优势突出[16] 租赁住房REITs - 重点品种红土创新深圳安居REIT明确租金六折，为全国最低折扣水平，出租率高且租金稳步小幅抬升[17] - 观察品种国泰海通城投宽庭保租房REIT总建面40.49万方，为同类产品第一，规模优势明显[18] 新型基础设施REITs - 重点品种南方润泽科技数据中心REIT上架率维持在99%以上，运行稳定，租约剩余期长[19] 市政民生水利REITs - 重点品种国泰海通济南能源供热REIT受益于“聊热入济”项目，利好成本端下降和可供规模提升[20] 供热基础设施REITs分析指标 项目区位与运营 - 供热季长短在国内4-7个月不等，已上市的济南项目供热季为4个月，申报中的晋中项目为5个月[5][23] - 停热率水平约30%属于相对较高水平，需关注停热费用的收取程序和标准[5][23] 入池资产与运维 - 管网寿命一般为30年，许可证约5年左右到期换发[5][23] - 需关注供热面积、收费面积、用户数量等增量与存量指标，以及机组维护、事故处理等运维情况[5][23] 收入结构 - 收入结构存在一部制、两部制、按面积、停热收费等差异，目前按面积收费是主流[5][23] - 用户结构以居民为主，非居民可细分为机关团体和经营户[5][23] 成本结构 - 热源供应需关注是外购还是自有，外购热源采购单价的定价模式是政府定价还是自主定价[6][24] - 需分析外购和自有单价的差异，以及是否存在长协[6][24] 山证晋中公投瑞阳供热REIT案例分析 - 项目底层资产合计估值11.22亿元，供热季为5个月[21] - 收入结构以按面积收费为主，占比约95%，居民端收入占比约73%[21] - 热源主要为外购，采购成本在总成本中占比超60%[21] - 2025年预测可供分配金额约8223万元，现金流分派率预期为7.3%[22]