行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16] 核心观点 - "十五五"规划建议明确提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，政策导向从短期调控转向长效机制建设，从需求管理转向供给优化 [2][3][5] - 未来五年房地产市场供给核心主线是"盘活存量"和"优化增量"，重要抓手包括坚持"保障+市场"双轨并行以及持续推进"好房子"建设理念 [3][5] - 当前新房交易规模仍在下探，"好房子"正成为支撑市场的主力军，行业加快从增量扩张向存量提质转型 [1][6] 政策环境 - 中央从完善基础制度、优化供给结构、提升居住品质等多维度系统部署，体现"稳增长、防风险、惠民生"的政策协同 [2] - 未来五年房地产市场或将维持整体宽松政策，清理不合理限制性消费措施，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [3][5] - 住建部部长强调"四好"建设与现房销售，持续巩固房地产市场止跌回稳态势 [6] 市场表现：新房 - 10月商品住宅价格环比延续下行趋势，70个大中城市中环比上涨城市数量为6个 [6] - 商品住宅价格同比降幅自2024年11月起连续12个月呈收窄态势 [6] - 10月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别为19.60%和25.06%，环比降幅分别为27.94%和25.53% [6] - 前10月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月进一步扩大，下行压力较大 [6] 市场表现：土地与投资 - 10月土地成交建筑面积和金额分别环比下降13%和20%，整体平均溢价率进一步回落 [7] - 1~10月房地产开发投资规模同比下降14.70%，累计降幅环比持续小幅增加 [8] - 10月新开工面积及竣工面积同比均大幅下滑，累计降幅同比均扩大 [7] 市场表现：二手房 - 10月70个大中城市二手销售住宅价格均有所下行，再次全面下跌 [8] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降4.4%，降幅比上月扩大1.2个百分点；二线城市同比下降5.2%，三线城市同比下降5.7% [8] - 10月二手房市场成交量有所回落，呈现"旺季不旺"特征，多数城市延续"以价换量"行情 [8] - 百城二手房挂牌量达65.36万套，同比增长10.82%，二线城市和新一线城市挂牌量增幅高于一线城市 [8] 库存与去化 - 商品房待售面积连续8个月环比下降至7.56亿平方米，但仍处于历史高位，去库存压力较大 [7][8] 融资与债券市场 - 10月房企境内债券融资金额环比微增，净融资规模转为净流入态势，发行主体以央国企为主 [9] - 10月越秀地产境外发行28.50亿元绿色票据，息票率3.30% [9] - 11月26日，万科一笔20亿元境内债寻求展期 [9] - 自11月25日至12月末房地产企业境内债整体到期规模345.14亿元 [9] - 10月房企境内债券日均交易量环比有所上升，成交热度整体不高，市场偏好仍以央国企为主 [9]