报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 万科展期原因是债务压力大、结构差、短期偿债压力大，截至2025年9月底有息债务3629亿元达历史最高，一年内有息债务占比42.7%，现金短债比仅0.48，还面临资产处置不乐观、销售大幅下滑等情况，“无实际控制人”股权结构使外部支持力度有限 [4][49] - 分析信用风险事件影响可归纳为4点：是否超预期、涉及债务体量和投资机构参与情况、主体代表性、政策应对处置 [2][50] - 万科展期有超预期因素，但市场接受度尚可，公募基金持有的万科债券体量小，理财和银行是主要持有人，对市场冲击小，可能对弱资质民营房企、弱资质国有房企、弱资质国有产业主体、弱资质城投等有影响，短期影响整体可控，可能是市场信用风险偏好分化的起点 [5][51][52] 根据相关目录分别进行总结 1 万科如何走向展期 - 2025年以来万科有一系列动作，如原管理层离职、董事长被抓、深铁借款支持、深铁并表未成等，11月26日发布召开“22万科MTN004”债券持有人会议公告，将该期债券展期相关事项进行审议 [11][14] 2 为什么会展期 2.1 债务压力大仍是核心 - 有息债务总量大且近几年持续增长，截至2025年9月底有息债务为3629亿元，已是历史最高值 [15] - 债务结构差，短期偿债压力较大，一年内有息债务占比42.7%，即1553.7亿元，同期末公司货币资金为740亿元，较年初减少16.1%，现金短债比仅0.48，剔除受限部分债务压力更大 [15] - 深铁累计向万科提供借款307.96亿元，但万科流动性压力依然突出，资产处置和销售情况不乐观，2025年中投资性房地产用于抵质押及担保余额达800亿元，占比58.2%，2025年1 - 10月权益口径销售额860亿元，同比下滑34.4%，今年末到明年上半年是偿债高峰，剔除拟展期债券，年内到期债券57亿元，2026年到期或行权债券规模为124.19亿元 [17][19][21] 2.2 万科仍算不上纯正的国企 - 从股权结构看，深铁是大股东但非实际控制人，今年5月底披露的评级报告认定万科“无实际控制人”，与纯正国企有明显区别 [25] 3 展期影响如何看待 3.1 永煤违约的借鉴、发展与启示 - 2020年11月10日永煤违约，对市场冲击极大，引发对河南煤企恐慌性担忧和“逃废债”担忧，动摇信用分析根基，地方国资救助意愿低，导致城投债市场受冲击，2020年末城投债利差大幅走阔，河南城投债利差在2021年上半年高位震荡，信用债市场从“国企信仰”转向国企信用风险筛选，弱国企信用利差显著走阔，利差分化明显，弱资质城投融资难度加剧 [28][31] 3.2 万科展期有没有超预期 - 展期前市场认为万科能支撑的理由有：深铁已给予大量支持且剩余债券体量不算大，市场预期其获进一步支持；万科是优质房企，保证其平稳有利于维护房地产市场信心，是中央政策意志体现；中央经济工作会议召开在即可再等，所以万科展期超预期，但发生也在情理之中 [39] 3.3 冲击的范围和程度怎么看 - 万科总有息债务体量3600多亿元，但剩余境内债规模不到200亿元，当前持有万科债券的公募机构较少，理财和银行是主要持有人，市场冲击不大 [40][42] 3.4 万科的代表性如何 - 万科有房企、混合所有制、债务压力大等标签，冲击可分为四层：首当其冲是弱资质民营房企，其次是弱资质国有房企，再是弱资质国有产业主体，最后可能波及弱资质城投信心，展期后第一个交易日地产债收益率全面上行，长端上行幅度大于短端，中长期看弱资质地方房企利差可能进一步走阔 [43][44][45] 4 小结 - 万科展期原因是债务压力大、结构差、短期偿债压力大，还面临资产处置不乐观、销售大幅下滑等情况，“无实际控制人”股权结构使外部支持力度有限 [49] - 分析信用风险事件影响可归纳为4点：是否超预期、涉及债务体量和投资机构参与情况、主体代表性、政策应对处置 [50] - 万科展期有超预期因素，但市场接受度尚可，对市场冲击小，可能对弱资质民营房企、弱资质国有房企、弱资质国有产业主体、弱资质城投等有影响，短期影响整体可控，可能是市场信用风险偏好分化的起点 [51][52]