核心观点 报告认为，中国房地产市场正经历从高速扩张向长期均衡的转变，预计2026年底至2027年中，商品房销售面积将触底，房价将趋稳[2][12][29][35] 未来3-5年商品住宅销售面积的阶段性均衡区间或在6.8-7亿平方米，较2021年峰值15.7亿平方米下降约56.81%[2][10][13][14][16] 报告提出三条关键线索支持房价将在2026-2027年探底的观点，并基于此给出相应的投资策略[2][6][29][35] 商品房销售与价格分析 - 商品住宅销售面积已从2021年峰值15.7亿平方米大幅下滑，2025年前10月累计销售6.03亿平方米，同比下降7.0%，预计2025年全年约7.3亿平方米，较峰值下降53%[8][9][12] 预计2026年销售面积将进一步降至6.98亿平方米[12] - 70大中城市新房价格指数较2021年8月峰值下降11.87%，但考虑到得房率等因素，实际跌幅约27%[11][12] 全国二手住宅价格指数预计至2025年底较峰值回落约40%[2][33][34][35] - 通过对黑龙江、吉林、辽宁、山东、河南、湖南、山西七省的分析，其商品房销售面积自历史高点的平均降幅为-56.81%，这对判断全国销售量底部具有参考意义[16][17] 价格探底的三条线索 - 线索一：历史经验显示，销售量触底后房价跌幅较小。美国销售量触底后房价下跌3.97%，日本下跌1.01%。报告预计中国销售量在2026年底-2027年中触底，随后房价下滑幅度有限[2][23][24][26][27][29] - 线索二：中国居民房贷占收入百分比已低于2010年以来大部分时期，2025年该比例为184.3%，较2023年的275.1%下降90.8个百分点，居民债务负担减轻有助于房价企稳[2][37][38][42][43][44] - 线索三：参考美国次贷危机和日本泡沫破裂的经验，租金回报率反弹幅度约1.5个百分点。若中国百城租金回报率从2022年3月低点2.06%反弹1.5个百分点至3.56%，并结合租金可能下跌10%-15%的假设，则对应的房价超跌水平可能为-48%至-51%。报告预测至2025年底全国房价自峰值下降约40%，剩余跌幅空间约8-11个百分点[2][47][48][49][50][53][56] 地产投资周期 - 房地产开发投资完成额较2021年峰值14.76万亿元下降43%，2025年预计为8.4万亿元，2026年进一步降至6.93万亿元。土地购置费较2020年峰值4.45万亿元下降30%[65] - 房屋新开工面积较2019年峰值22.72亿平方米下降74%，2025年预计为5.86亿平方米。竣工面积较2021年峰值10.14亿平方米下降42%，2025年预计为5.87亿平方米[67][68] - 若考虑不良资产盘活，2026年新开工面积有望回正，但前提是资产价格波动减弱。竣工面积短期由"保交楼"支撑，但长期受制于新开工不足[2][67] 投资策略 - 策略一：优先选择拿地能力强且销售较好的房企。2025年1-10月，百强房企权益拿地金额同比增长25%，其中央企拿地金额占比超50%。建议关注A股的招商蛇口、滨江集团；港股的保利置业、中国海外发展、华润置地等[79][80][82][83][84][85] - 策略二：在房价尚未企稳时可关注轻资产公司及聚焦"好房子"的房企，长线投资选择多元化实力较强的房企。参考美日经验，市场反弹初期轻资产公司表现较好，后期多元化房企更具优势。轻资产公司如华润万象生活、绿城管理控股；聚焦"好房子"房企如建发国际、中国金茂；多元化实力较强房企如华润置地、中国海外发展等[86][88][92][94] - 策略三：观察债务重组完成且具有反转动力的房企，如融创中国、碧桂园、旭辉集团等，但其投资时点受政策及自身进度影响较大[95][96]