报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年11月28日盘后证监会拟单列“商业不动产REITs”新产品，将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业物业纳入公募REITs范围，虽部分商业业态此前已以“消费基础设施”类别被纳入基础设施REITs，但不涉及写字楼、酒店等传统商业地产 [3] - 监管强调管理人运营职责，有望推动国内商业不动产从开发导向转向运营导向，使制度安排与国际REITs成熟市场更加接近 [3] - REITs审核流程可能产生边际变化，加速产品扩容进程，商业不动产REITs的推出为房企和地方国企提供市场化融资和退出渠道，缓解流动性压力 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 截至2025/11/28，今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降24.1% [3] - 本周3单首发公募REITs取得新进展，包括东方红隧道高速REIT已受理、平安西安高科产业园REIT已申报、中航中核能源REIT已受理 [3][16] - 当前审批流程中，已申报11只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募方面，已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [3] 二级市场：本周流动性回升 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.08% - 截至2025/11/28，中证REITs全收益指数收于1040.34点，跌幅0.08%，跑输沪深300 1.72个百分点、跑赢中证红利0.08个百分点；年初至今涨幅7.49%，跑输沪深300 7.55个百分点、跑赢中证红利8.13个百分点 [4] - 本周产权类REITs下跌0.02%，特许经营权类REITs下跌0.43%；数据中心（+1.84%）、保障房（+0.77%）、消费（-0.13%）、仓储物流（-0.30%）板块表现占优 [4] - 本周共34只上涨、42只下跌，中金厦门安居REIT（+3.65%）、华夏首创奥莱REIT（+2.67%）、华夏北京保障房REIT（+2.52%）位列前三，华泰南京建邺REIT（-5.92%）、中金重庆两江REIT（-4.55%）、招商高速公路REIT（-4.41%）位列末三 [4] 流动性：保障房板块流动性大幅提升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.51%/0.47%，较上周+7.22/+2.49BP，周内成交量4.90/1.57亿份，周环比+16.59%/+15.38%，保障房板块活跃度最高 [4][27] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.95%/4.17%，仓储物流（5.55%）、交通（5.03%）、园区（4.75%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 - 本周要闻包括南疆能源集团基础设施REITs基金管理人公募项目招标、兰州热力集团公募REITs项目中标候选人公示、国家发改委推进REITs扩围、证监会起草商业不动产REITs试点公告 [35] - 重要公告包括多只REITs的运营数据、解禁提示和分红信息 [35][36]