报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 万科债券商议展期对央国企地产利差或有扰动，“真国企”违约风险有限，主要关注估值波动风险；民企和混合所有制企业债券或受影响较大，需关注万科后续展期方案及政策变化，谨慎评估信用风险 [4][17] - 万科债券商议展期对城投行业整体影响有限，城投核心信用支撑未变，短期信仰未动摇，后续关注中央政策导向以及退出名单后的转型发展 [4][21] 报告具体内容总结 万科债券展期原因 - 2021 年以来扣非归母净利润明显下滑，2024 年起业绩由盈转亏，2024 年扣非归母净利润亏损 453.94 亿元，2025 年三季报扣非归母净利润亏损 264.86 亿元 [2][8] - 自 2019 年起，除 2022 年筹资现金流一直为负，融资渠道受限 [2][8] - 行业低迷、经营业绩疲弱，市场担忧情绪上升，债券信用利差从 2023 年明显上行 [2][10] - 虽深圳地铁自 2023 年起提供支持，但借款额度即将到达协议上限，且 2025 年尚有 57 亿元境内债到期，2026 年上半年也有大量债券待偿，资金缺口大 [3][13] 市场短期表现 - 11 月 27 日万科多只债券因跌幅超 30%触发临停，部分民营地产受影响，“22 龙湖 02”下跌 1.95%报 98.051 元，金地“21 金地 04”走弱，收盘 YTM9.84%，报 98 元 [3][16] - 部分央国企房企债券估值上行，但整体影响有限，保利发展、珠海华发、厦门国贸当日收益率调整幅度分别为 2.72bp、1.81bp、1.45bp [3][17]