行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 商业不动产REITs试点启动，标志着公募REITs底层资产迎来新一轮扩容，REITs市场将迈入新发展阶段[1][11] - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，投资策略围绕三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力、弱周期资产红利配置属性、REITs扩募与新发并行带来的龙头效益[6] REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌0.08%，收于1040.3点；中证REITs（收盘）指数下跌0.14%，收于809.1点[2][12] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为7.49%，中证REITs（收盘）指数涨幅为2.47%[2][12] - 同期沪深300指数上涨1.64%，恒生指数上涨2.53%，中债十年期国债指数下跌0.60%[2][12] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体回调，周均涨幅为-0.2%；35支上涨，41支下跌[3][14] - 已上市REITs总市值约2194.4亿元，平均单只REIT市值约28亿元[3][14] - 板块表现分化：数据中心板块上涨1.8%，保障房板块上涨0.88%，产业园区板块下跌0.8%，生态环保板块下跌0.69%[3][14] - 保障房板块交易最活跃，日均换手率1.1%；仓储物流板块换手率0.5%，产业园区板块换手率0.6%[4][19] - 本周日均成交量168.1万股，日均换手率0.6%；华润有巢REIT换手率3.4%，南京建邺产业园REIT换手率2%，沈阳国际软件园REIT换手率1.7%[4][19] REITs估值表现 - 中债IRR持续分化，华夏中国交建REIT为9.5%，平安广州广河REIT为9.4%，易方达广开产园REIT为8.7%[5][20] - P/NAV区间为0.7-1.8，嘉实物美消费REIT为1.8，华威农贸市场REIT为1.8，中金厦门安居REIT为1.7；易方达广开产园REIT较低为0.7[5][20]