报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周 REITs 指数全周下跌 0.1%，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.1%、-0.4%，沪深 300>中证 REITs>中证全债>中证转债 [1] - 截至 2025 年 11 月 28 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 18BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 254BP [1] - 证监会启动商业不动产 REITs 试点，是我国公募 REITs 市场向全门类拓展的关键一步 [1] 各部分总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 11 月 28 日，中证 REITs 指数收盘价 809.07 点，整周涨跌幅 -0.1%，表现强于中证全债和中证转债指数，弱于沪深 300 指数 [2][6] - 年初至今，中证转债（+16.2%）>沪深 300（+15.0%）>中证 REITs（+2.5%）>中证全债（+0.6%） [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.7%，波动率 7.5%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - 11 月 28 日 REITs 总市值 2199 亿元，较上周增加 1 亿元；全周日均换手率 0.50%，较前一周上升 0.03 个百分点 [2][8] - 新型、保障房、市政设施类 REITs 涨幅领先，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.1%、-0.4%，涨幅最大的三个项目类型为新型（1.8%）、保障房（0.9%）和市政设施（0.4%） [3][14] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为中金厦门安居 REIT（+3.65%）、华夏首创奥莱 REIT（+2.67%）、华夏北京保障房 REIT（+2.52%） [3][18] - 保障性租赁住房 REITs 区间日换手率最高，为 1.0%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 24.1% [3][19] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为华夏华润商业 REIT（2000 万元）、中金印力消费 REIT(844 万元）、华泰江苏交控 REIT(522 万元） [3][20] 一级市场发行 - 从年初至 2025 年 11 月 28 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已申报 2 只，已问询 2 只，已反馈 5 只，已通过待上市 6 只，通过已上市首发产品 14 只 [22] 估值跟踪 - 截至 11 月 28 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.32% [24] - 从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值，不同项目类型的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率不同 [24][25] - 截至 2025 年 11 月 28 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 18BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 254BP [1][27] 行业要闻 - 11 月 28 日，证监会启动商业不动产 REITs 试点，明确基金注册及运营管理要求等，是市场向全门类拓展的关键一步 [4][29] - 中国公募 REITs 资产类型扩容经历试点起步期（2020 - 2021 年）、逐步拓展期（2022 - 2023 年）、常态化扩容期（2024 年）、持续扩围期（2025 年至今） [29][30] - 陕西省首单公募 REITs“平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金”已申报，底层资产是西安高新区软件新城 13 栋楼宇 [4][35] - 全国首单隧道基础设施公募 REITs“东方红隧道股份智能运维高速封闭式基础设施证券投资基金”已申报，底层资产为“钱江隧道” [4][35]