投资评级 - 行业投资评级为看好，并维持该评级 [14] 核心观点 - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高 [7] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [7] - 优质地产股当前股价位置较去年4月和9月底部区间的溢价不大，且市场估值抬升提供了补涨空间 [7] - 应重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [7] - 好房子是中长期阿尔法来源，只要定价合理，去化不是问题 [3][11] - 今年部分高地价项目的兑现有不确定性，短期盈利改善进程有波折，但近期土地市场降温对后续拿地构成利好，房企中期盈利结构性改善的置信度在提高 [3][11] 市场表现 - 本周长江房地产指数上涨0.90%，相对沪深300的超额收益为-0.74%，行业排名相对靠后（23/32） [8][18] - 年初至今房地产指数累计上涨8.72%，相对沪深300的超额收益为-6.32%，行业排名相对靠后（24/32） [8][18] - 本周房地产板块表现一般，开发类标的以下跌为主，物管类、收租类有涨有跌 [8] 政策动态 - 国家发改委正积极推动基础设施REITs扩容至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型，并优化申报推荐程序 [9][20] - 北京市"十五五"规划建议明确将持续推进住有所居，加快构建房地产发展新模式，完善"市场+保障"住房供应体系，健全租购并举制度 [9][20] - 北京计划增加改善性住房供应，建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升和物业服务升级行动 [9][20] 销售数据 - 37城新房成交面积四周滚动同比为-44.5%，较上周下降4.5个百分点；17城二手房成交面积四周滚动同比为-19.3%，较上周上升1.9个百分点 [10][21] - 年初至今37城新房成交面积累计同比下降13.8%，17城二手房成交面积累计同比上升7.4% [10][21] - 11月截至28日，37城新房成交面积当月同比下降43.4%，17城二手成交面积当月同比下降19.3%，12城新房及二手合计同比下降33.2% [10][28][32] 行业热点分析 - 最顶端豪宅市场定价已趋于合理区间，但市场容量有限，核心矛盾在于潜在供应量较大 [3][11] - 中高端改善市场大多数产品定价已不低，且周边二手竞品面临较大补跌压力，好房子去化逐步承压 [3][11] - 部分定价具备性价比的项目去化依然相对较好，定价是项目去化的关键 [3][11] - 受益于存量住房中老房子占比较高、过去长期限价限户型以及改善型置业高峰等因素，好房子在未来较长时间内具备相对稀缺性 [11] - 去年底以来核心区域新房价格明显补涨，快速从倒挂修复至溢价，且溢价程度较高，好房子去化面临定价考验 [11]