行业投资评级 - 推荐（维持）[4] 报告核心观点 - 商业不动产REITs试点公告的发布标志着我国公募REITs市场从基础设施向商业不动产扩围 丰富了市场品类[1][2] - 商业不动产REITs与基础设施REITs在资产类型上既互补又重叠 其中写字楼和酒店为新增资产类别[1][3] - 商业不动产REITs或由证监会主导 未来审核流程可能优化 在资产功能性和合规性审核上具有更多灵活性[1][16] - 对房企而言 商业不动产REITs提供了从开发向资管转型的更畅通路径[1][17] - 对权益市场而言 拥有大量写字楼和酒店资产的企业 持有型物业较多且未发行基础设施REITs的民企或混合所有制企业 以及资产储备丰厚运营能力强的房企是三个潜在受益方向[1][17] - 对REITs投资者而言 资产选择更多元 建议重视试点初期的投资机会[1][17] 资产范围分析 - 商业不动产REITs的底层资产包括商业综合体 商业零售 写字楼 酒店等 其中写字楼和酒店为新增资产类别[3] - 商业不动产REITs与基础设施REITs在商业零售和商业综合体领域存在重叠[3][8] - 截至2025年11月末 我国公募REITs市场共有77只产品 总市值达2198.9亿元[4] - 当前基础设施REITs市场中 交通基础设施占比最高达26% 消费基础设施占19% 产业园占17% 能源和仓储物流各占11%[11][15] 监管架构比较 - 商业不动产REITs试点公告仅由证监会发布 而基础设施REITs试点通知由证监会和国家发展改革委共同发文[16] - 商业不动产REITs申请材料直接向证监会提交 未提及国家发改委推荐环节[16] - 商业不动产REITs的监管职责明确由中国证监会及其派出机构履行 未提及发改委的监管职责[16] 市场影响与投资机会 - 商业不动产REITs为商业地产开发运营企业提供了具有权益属性的退出工具 使项目退出渠道更加多元[17] - 企业在选择发行基础设施REITs还是商业不动产REITs时可能关注发行速度及效率 资产现金流产生能力独立性 以及回收资金用途的灵活性[17] - 权益市场受益标的包括拥有大量写字楼和酒店资产的中国海外发展 中国国贸 金融街等[17] - 持有型物业较多且运营能力强的龙湖集团 新城控股 金地集团等民企或混合所有制企业可能受益[17] - 资产储备丰厚且资管路径清晰的华润置地等房企可通过商业不动产REITs进一步拓宽退出渠道[17] - REITs投资者将获得更丰富的底层资产类别和更多样化的风险收益关系[17]