报告行业投资评级 - 行业投资评级：优于大势 [1] 报告核心观点 - 行业处于从生存到重生的分化阶段，存在结构性机遇 [1] - 港资商业地产凭借在高奢赛道的领先地位和卓越运营效率，成为穿越周期的重要力量 [2][6] - 2025年展望为二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复 [2] - 政策层面预期将继续从需求侧（如调减限购）和供给侧（如回收闲置用地）发力以稳定市场 [3] 本周市场表现总结 股票市场表现 - A股市场：本周（2025年11月24日-28日）A股房地产板块涨跌幅为0.72%，跑输大盘（沪深300）0.92个百分点，在31个行业中排名第24 [3][38] - 港股市场：本周港股地产建筑板块涨跌幅为0.95%，跑输大盘（恒生指数）1.58个百分点，在12个行业中排名第10 [3][49] - 个股表现： - A股涨幅前五：张江高科（9.75%）、信达地产（8.52%）、中交地产（5.63%）、南都物业（4.71%）、栖霞建设（4.53%） [45] - A股跌幅前五：华夏幸福（-14.89%）、万科A（-11.22%）、建发股份（-7.36%）、金地集团（-6.23%）、*ST中迪（-5.58%） [45] - 港股涨幅前五：绿景中国地产（18.75%）、和泓服务（10.29%）、建业地产（9.33%）、弘阳服务（7.79%）、明发集团（5.56%） [52] - 港股跌幅前五：世茂集团（-15.19%）、融信中国（-13.46%）、万科企业（-13.13%）、方圆生活服务（-11.83%）、中梁控股（-9.72%） [52] 信用债市场 - 发行情况：本周地产信用债发行178.40亿元，到期63.38亿元，净融资额115.02亿元 [3][56] - 累计情况：截至2025年11月28日，地产信用债累计发行3969.32亿元，净融资额为-330.69亿元，去年同期为-202.69亿元 [3][56] REITs市场表现 - 指数表现：本周REITs指数收于118.62点，涨跌幅为-0.11% [4][57][58] - 分类指数： - 产权型REITs指数收于118.22点，涨跌幅为0.13% [4][57] - 特许经营权型REITs指数收于118.85点，涨跌幅为-0.40% [4][57] - 月度表现：近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数2.92个百分点 [4][57] - 成交情况：本周REITs成交额为14.95亿元，环比上升21.15%；换手率为0.51%，环比上升0.06个百分点 [4][57][79] 楼市成交数据 - 新房市场：本周45城新房成交278.42万平方米，滚动四周同比-34.37%，累计同比-16.37% [6][87][88] - 一线城市滚动四周同比-38.34% - 二线城市滚动四周同比-28.03% - 三四线城市滚动四周同比-53.59% [6][88] - 二手房市场：本周14城二手房成交161.79万平方米，滚动四周同比-19.46%，累计同比+1.82% [6][87][97] - 一线城市滚动四周同比-29.45%，累计同比+17.15% - 二线城市滚动四周同比-20.08%，累计同比-1.64% - 三四线城市滚动四周同比+70.37%，累计同比+46.52% [6][97] 土地市场情况 - 百城整体：供应和成交建面环比分别+144.35%和+40.81%，溢价率为0.88% [5][106][107] - 一线城市：供应和成交建面环比分别+65.62%和-30.09%，溢价率为2.14% [5][106][115] - 二线城市：供应和成交建面环比分别+131.42%和+31.97%，溢价率为0.91% [5][106][124] - 三四线城市：供应和成交建面环比分别+155.82%和+53.30%，溢价率为0.72% [5][106][133] 港资商业地产深度分析 竞争格局与运营优势 - 以恒隆广场、太古汇、IFC为代表的港资商业是国内高奢赛道主流玩家，占据半壁江山 [2][17] - 港资项目布局集中于上海、北京、广州、成都等高消费活力城市 [2][17] - 港资高奢项目坪效显著优于内资，代表性项目平均营业额坪效为8.6亿元/万平方米，高于内资项目的5.6亿元/万平方米 [2][20] 重点港资开发商分析 - 恒隆地产： - 2025H1总收入49.68亿港元（yoy-19%），租赁收入占比达46.78亿港元（yoy-3%） [21] - 内地10座商场总租金收入为人民币24.12亿元，同比基本持平，出租率维持高位 [21][23] - 净负债率稳定于33.5%，预计未来将逐步下降至30%以下 [22] - 太古地产： - 2025H1总收入87.23亿港元（yoy+19.84%），股东应占基本溢利44.20亿港元（yoy+15%） [25] - 千亿港元投资计划中半数拟投向内地，目标使内地总楼面面积增加一倍（截至2025H1已落成96.62万平方米） [25] - 净负债率维持15.7%低位，财务安全稳固 [25] - 新鸿基地产： - 截至2025年6月30日全年度总收入901.19亿港元（yoy+8%），物业发展溢利增加6%至82.9亿港元 [28] - 内地投资物业租金收入61.73亿港元（yoy-2%），净租金收入48.64亿港元（yoy-3%） [28] - 净负债率由18.3%进一步下降至15.1%，财务结构持续优化 [28] - 新世界发展： - 2025财年收入276.81亿港元（yoy-22.6%），净利润亏损163.57亿港元，主要受内地物业销售拖累 [32] - 面临债务压力，负债率达57.5%，正通过出售资产应对 [33] - 内地物业投资收入18.21亿元（yoy-1.1%），商业运营基本稳定 [33] 投资建议 - 建议关注财务状况安全、商业护城河稳固、股息率较高的港资商业地产 [6][35] - 港资地产普遍开发业务占比较低，商业运营收入为业绩主要驱动力，有望直接受益于内陆提振消费的政策基调 [6][35]