行业投资评级 - 报告对房地产行业投资评级为“推荐（维持）” [2] 核心观点 - 新房成交环比增加11%，二手房成交环比增加1%，但同比仍显疲弱，新房成交同比减少41%，二手房成交同比减少23% [5] - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临下行压力，寻找alpha机会尤为重要 [31] - 投资策略聚焦于具备高拿地精准度的区域深耕型开发房企、具有稳定租金收入的头部购物中心资产以及交易效率高的中介龙头 [31] 板块行情 - 第48周（11月24日-11月28日）申万房地产指数上涨0.7%，在31个一级行业板块中排名第24位 [5][8] - 近1个月绝对表现-3.0%，近6个月绝对表现13.6%，近12个月绝对表现-5.3% [3] - A股板块内万通发展周涨幅达19.3%，华夏幸福周跌幅达14.9% [10][12] - 港股板块内恒大物业上涨5.2%，世茂集团跌幅达15.2% [11][14] 政策要闻 - 海南发布商转公贷款管理办法，自2025年12月1日起施行，有效期五年，商转公贷款方式包括“带押直转”和“自筹结清”两种 [13][15] - 常州发布高品质住宅建设意见，明确地块规划建设类型，提升建筑设计要求，购买高品质住宅公积金贷款额度增加50万元且不受最高额度限制 [13][15] - 徐州优化住房公积金政策，购买改善型住宅贷款最高额度上浮30%，市区单方申请最高80万元，双方申请最高120万元 [13][15] 公司动态 - 中国海外发展以12.48亿元总价摘得北京通州地块，溢价率0.97%，建设用地2.47万㎡，规划建面5.44万㎡ [5][16][18] - 中国海外发展以19300元/㎡斩获成都武侯桐梓林27.5亩纯宅地，溢价7.2%，成交总价约8.8亿元 [5][16][18] - 绿城中国联合体竞得无锡惠山区钱桥街道地块，无锡3宗地块总建面16.8万㎡，成交总价23.8亿元 [5][17][18] - 万科A召开2022年度第四期中期票据持有人会议，审议债券展期事项 [5][16][18] 销售端表现 - 第48周20城商品房成交面积256万方，日平均成交面积36.5万方，环比增加11%，同比减少41% [5][19][22] - 年初至今20城商品房累计成交面积9249万方，累计同比减少13% [5][19] - 第48周一线城市商品房成交面积74.5万方，同比减少45%，二线城市成交139.8万方，同比减少34%，三四线城市成交41.4万方，同比减少54% [22] - 第48周11城二手房成交面积194万方，日平均成交面积27.7万方，环比增加1%，同比减少23% [5][23][26] - 年初至今11城二手房累计成交面积9077万方，同比增加5% [5][23] - 一线城市二手房成交面积95.4万方，同比减少25%，二线城市成交79.8万方，同比减少24%，三四线城市成交18.9万方，同比减少10% [26][27] 融资端情况 - 招商蛇口发行一般公司债50.4亿元，票面利率1.77%，期限3年 [28][29][30] - 西安高科发行证监会主管ABS，其中25西高B3规模6.3亿元，利率3.88%，期限2.1257年 [28][29] - 苏州高新发行超短期融资债券，25苏州高技SCP009规模3亿元，利率1.56% [29][30] 投资建议 - 开发类房企建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产，因其具备高拿地精准度和区域深耕能力 [31] - 稳定红利资产推荐太古地产，建议关注希慎兴业，因其持有头部购物中心且运营能力强，租金收入稳定 [31] - 中介龙头建议关注贝壳-W，因其通过强管控建立高效交易系统，市占率高，现金流稳定 [31]