报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [5] 报告核心观点 - 政策层面，商业不动产REITs试点启动，标志着公募REITs底层资产迎来新一轮扩容，REITs市场迈入新发展阶段 [1] - 市场基本面方面，10月、11月以来楼市成交动能再度走弱，市场持续承压，但“十五五”规划建议表态积极，未来优化政策落地空间打开 [6] - 投资策略上，建议关注流动性安全、重仓高能级城市且产品力突出的房企，以及提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [6] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交情况：40个城市新房成交面积225.3万平方米，环比上升8.6%，同比下降45.8%；一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为22.2%、7.0%、-2.6%，同比增速分别为-41.6%、-43.6%、-59.7% [5][15] - 新房库存情况：12个城市新房库存面积11379万平方米，环比上升0.3%，同比下降10.7%；去化周期为18.0个月，环比下降0.5个月，同比上升2.7个月；一、二、三四线城市去化周期分别为19.2、14.1、77.1个月 [5][40] - 二手房成交情况：18个城市二手房成交面积161.7万平方米，环比下降4.4%，同比下降26.0%；一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为4.0%、-7.5%、-6.0%，同比增速分别为-30.6%、-24.2%、-14.9% [5][47] 百城土地市场跟踪 - 全类型土地市场：百城成交土地规划建筑面积2050.0万平方米，环比上升7.3%，同比下降28.2%；成交总价467.9亿元，环比上升27.1%，同比下降40.1%；楼面均价2282.4元/平方米，环比上升18.5%，同比下降16.6%；溢价率1.3%，环比下降1.3个百分点 [5][62] - 住宅类土地市场：百城成交住宅土地规划建筑面积843.0万平方米，环比上升40.3%，同比下降19.6%；成交总价288.9亿元，环比上升13.7%，同比下降47.0%；楼面均价3426.6元/平方米，环比下降18.9%，同比下降34.1%；溢价率2.3%，环比上升1.0个百分点 [5][82] 本周行业政策梳理 - 商业不动产REITs试点：证监会就《商业不动产投资信托基金试点公告》征求意见，产品定义为持有商业不动产以获取稳定现金流的封闭式公募基金，底层资产聚焦写字楼、酒店、商业综合体等 [1] - 地方政策：北京修订商品房买卖合同示范文本；成都允许存量自持租赁住房转为商品住房上市交易；福州拟对多子女家庭购房给予财政补贴；北京“十五五”规划建议提出加快构建房地产发展新模式等 [98][99] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为0.7%，较上周上升6.5个百分点；相对沪深300收益为-0.9%，较上周上升1.1个百分点；板块PE为24.75X，较上周上涨0.14X [5][102] - A股重点地产公司中跌幅最小的为华侨城A、绿地控股、保利发展；港股涨跌幅靠前的为碧桂园、华润置地、旭辉控股集团 [5][109] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量189.3亿元，环比上升133.3%，同比上升92.0%；总偿还量67.6亿元，环比上升2.4%，同比下降47.3%；净融资额127.3亿元 [5][116] - 债券发行量最大的房企为招商蛇口、西安高科、保利发展，发行量分别为50.4、32.5、30.0亿元 [5][116] 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团；2）2024年以来销售和拿地有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；3）积极探索新消费场景的商业地产公司，如大悦城、华润万象生活、太古地产等 [6][125]