报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年11月28日，证监会就推出商业不动产REITs试点征求意见，12月1日，国家发改委办公厅印发清单，行业领域拓展至商业办公设施及城市更新设施项目等，丰富了我国公募REITs市场资产类型 [3][10][14] - 海外REITs多在房地产市场承压下行时推出，当前我国房地产市场仍呈承压下行态势，推出商业不动产REITs有望盘活存量商业不动产，助力房地产行业向新发展模式转型 [3][10] - 商业不动产REITs整体制度框架延用基础设施公募REITs，但具体类别及审核机制仍待细则出台，推进双轨制审核有望提升效率，加速REITs市场扩容，同时需关注扩募机制及试点税收政策的适用性 [3] - 年末基础设施公募REITs二级市场有所承压，新品类的估值及资产经营质量是影响未来投资的关键 [3] - 整体较低利率环境下，高分红的公募REITs有明显利差优势，随着品类扩张及制度完善，市场有望加速发展，建议关注新品类项目推进、底层资产需求端较强的产品及扩募 [3] 根据相关目录分别进行总结 公募REITs扩容至商业领域 - 2025年11月28日，证监会发布征求意见稿，就推出商业不动产REITs试点征求意见，意见反馈截止时间为12月27日 [10] - 国家发改委办公厅印发清单，行业领域拓展至商业办公设施、城市更新设施项目等，消费基础设施增加体育场馆、商业综合体及四星级及以上酒店项目细分类别 [3][14] - 2024年第三季度，我国五星级饭店736家，营业收入占星级旅游饭店的43.5%；四星级饭店2073家，营业收入占星级旅游饭店的37.6% [12] - 商业办公设施包括超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目；城市更新项目包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目等；同时设置隔离机制，发起人不得从事商品住宅开发业务 [12] 证监会就商业REITs试点征求意见 - 产品定义：商业不动产投资信托基金是通过投资商业不动产资产支持证券获取所有权或经营权，运营管理以获取稳定现金流并分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [15] - 申报流程：申请募集商业不动产投资信托基金，基金管理人应向中国证监会提交规定的注册申请材料 [20] - 海外商业地产范畴广泛，部分业态与我国产权类REITs试点业态相同；美国写字楼REIT和酒店REIT 1994 - 2023年分红收益率均值约为5.3%及4.8%，日本写字楼REIT和酒店REIT 2000年1月 - 2025年2月分红收益率均值约为4.0%及3.7% [19] 关注制度衔接 - 商业不动产REITs整体制度框架延用基础设施公募REITs，《商业REITs征求意见稿》在部分方面规定更简洁，具体类别及审核机制待细则出台 [3][26] - 推进双轨制审核可提供更多选择，提升效率，加速市场扩容，双轨可各有侧重，提供灵活制度设计及产品机制，同时需关注扩募机制及试点税收政策在商业REITs中的适用性 [3][27] - 介绍了基金管理人、基金托管人胜任要求，基金管理人职责，项目申报要求，资产要求，监管及行业自律等方面内容 [27]