报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 公募 REITs 是高分红的类固收权益型资产，收益兼具债券与权益属性，在市场交替震荡下是稳健配置之选；其市场政策红利持续释放，规模有望扩容，投资价值凸显，投资方式分一级市场认购和二级市场交易[1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 政策演进：从试点破冰到全面扩容 - REITs 在中国从私募到公募、从债性到股性转变，四年以来相关政策推动其市场扩围、扩容与深化[12] 政策红利持续释放：横向扩容，纵向深化 - 2008 年以来中央多次发文鼓励试点，2020 年首批公募 REITs 上市，2024 年进入常态化发行新阶段[13] - 发行范围从传统基建扩至多元资产，已涵盖 12 大行业 52 个资产类型，10 行业 18 资产类型已首单上市，正推进扩围至更多类型[14] - 按底层资产分产权类和特许经营权类 REITs，已上市 77 只，产权类 59 个，特许经营权类 18 个，市场呈“三核驱动”[15][17] 市场规模展望：万亿蓝海，蓄势待发 - REITs 底层资产多元化是趋势，当前市场规模小、流动性弱，进入常态化发行阶段有望扩容[25] - 以美日市场为参考，推算中国 REITs 市场规模约 2.3 - 3.8 万亿元，按底层资产估算约 3.7 万亿元，较当前有 10 - 16 倍扩容空间[26] 投资价值：高分红的类固收权益型资产 - REITs 兼具股性和债性，强制分红特征使其偏债，近四年平均分红率 5.73%高于中证红利指数，与十年期国债收益率息差 300 - 400BP，有配置优势[2][33][34] 收益分解：分红收益与资本利得 - 公募 REITs 收益分分红和资产增值，已上市 REITs 总收益率平均 17.21%，品类分化显著[36] - 全市场 REITs 近一年、近三年及成立以来年化回报率分别为 23.66%、3.24%、7.64%，美上市 REITs 投资时间越长分红收益占比越高[3][39][40] 资产比价：风险收益中等，和其他资产相关度低 - 2025 年以来中证 REITs 指数与沪深 300、10 年国债、黄金、中证红利股弱相关或极弱相关，能对冲单一资产波动风险，填补股债间中风险稳收益资产空白[4][41][43] 投资方式：一级市场认购和二级市场交易 - 投资方式分一级市场认购和二级市场交易，上市公募 REITs 投资者以机构为主且呈上升趋势[50] 一级市场：以分红和上市溢价为核心 - 一级市场认购投资者分战略、网下和公众三类，认购价格通过网下询价确定，三类投资者认购数量有原则，机构投资者占比大[53][55][56] - 短期一级市场认购者收益源于一二级市场价格差额，不同项目类型和年份上市首日涨跌幅有差异，2025 年新上市首日涨跌幅 23%高于前四年[58] 二级市场：收益弹性与风险并存 - 公募 REITs 二级市场行情分六个阶段，今年以来经回调配置价值提升，12 月有望成配置窗口期[62][66]