报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 公募REITs政策红利持续释放，发行范围不断扩围扩容，市场规模有望大幅增长，具有万亿蓝海潜力 [1][26] - 公募REITs是高分红的类固收权益型资产，兼具债券和权益属性，收益可分解为分红收益和资产增值收益，在资产配置中具有重要作用 [2][3] - 公募REITs与主流资产相关性弱，能有效对冲风险，填补股债之间中风险稳收益资产空白，适合中长期资金配置 [4] - 公募REITs投资方式有一级市场认购和二级市场交易，一级市场以分红和上市溢价为核心，二级市场收益弹性与风险并存 [50][53][62] 根据相关目录分别进行总结 政策演进：从试点破冰到全面扩容 - REITs在中国经历从私募到公募、从债性到股性转变，政策推动其市场扩围、扩容与深化 [12] - 2008年以来中央多次发文鼓励试点，2021年首批公募REITs上市，2024年进入常态化发行新阶段 [13] - 发行范围从传统基建拓展到多元资产，目前涵盖12大行业52个资产类型，部分已实现首单上市，未来还将进一步扩围 [14] 政策红利持续释放：横向扩容，纵向深化 - 国家发改委和证监会推动市场扩围扩容，底层资产类型不断增加，政策不断完善，如2024年通知扩展底层资产行业等 [13][14] - 公募REITs分为产权类和特许经营权类，两者在资产权利、典型项目、收益来源等方面存在差异 [15][17] 市场规模展望：万亿蓝海，蓄势待发 - REITs底层资产多元化是趋势，当前市场规模小、流动性弱，但进入常态化发行阶段后有望扩容 [25] - 参考美国和日本市场，推算中国REITs市场规模约2.3 - 3.8万亿元，按底层资产估算约3.7万亿元，较当前有10 - 16倍扩容空间 [26] 投资价值：高分红的类固收权益型资产 - 公募REITs兼具股性和债性，产品上市后二级市场价格会变化，且强制分红 [33] - 近四年公募REITs年平均分红率5.73%，高于中证红利指数平均分红率5.52%，与十年期国债收益率息差在300 - 400BP之间，有配置优势 [2][34] 收益分解：分红收益与资本利得 - 公募REITs收益兼具债券和权益属性，投资回报可分解为分红收益和资产增值收益，上市公募REITs总收益率平均值达17.21%，品类分化显著 [36] - 全市场REITs近一年、近三年及成立以来年化回报率分别为23.66%、3.24%、7.64%，美国上市REITs投资时间越长，分红收益占比越高 [3][39] 资产比价：风险收益中等，和其他资产相关度低 - 2025年以来，中证REITs指数与沪深300、10年国债、黄金、中证红利股呈弱相关或极弱相关，能对冲单一资产波动风险，优化组合风险收益结构 [4][41] - REITs填补股债之间中风险稳收益资产空白，契合中长期资金需求和低利率环境下市场需求 [43] 投资方式：一级市场认购和二级市场交易 - REITs投资方式有一级市场认购和二级市场交易，目前上市公募REITs投资者以机构投资者为主且呈上升趋势 [50] 一级市场：以分红和上市溢价为核心 - 一级市场认购投资者分战略、网下和公众投资者三类，认购价格通过询价确定，三类投资者认购数量有原则规定 [53] - 多数项目对不同金额公众投资者收取不同认购费，部分项目对战略及网下投资者免收，机构投资者成本有优势 [54] - 机构投资者在首发资产中占主要地位，战略、网下、公众投资者占比平均为72%、20%、9% [56] - 一级市场认购者短期收益源于认购价与上市后交易价差额，不同项目类型上市首日涨跌幅受资产稀缺性和市场情绪影响，2025年新上市REITs首日涨跌幅高于前四年 [58] 二级市场：收益弹性与风险并存 - 以中证REITs（收盘）指数回顾二级市场行情，走势分六个阶段，受市场规则、政策、疫情、估值、资金等因素影响 [62] - 今年以来REITs经调整配置价值提升，12月有望成为重要配置窗口期，市场情绪企稳，年底资金布局和政策红利等提供有利条件 [66]