报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年11月公募REITs一级市场六单项目状态更新，二级市场REITs指数下跌但市场活跃度回暖，板块涨跌分化，产业园区跌幅最大，新型基础设施换手率领先，特许经营权类估值收益率反超产权类 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场发行动态 - 截至2025年11月30日，年内公募REITs市场已成功发行19单产品，较去年同期减少5单，11月新成立1单；近三个月处于已申报状态的REITs产品有2单、已受理状态2单、交易所已反馈意见5单、已通过审核4单；本月交易所审核状态更新的REITs项目共计6单 [3][10] - 介绍了多只REITs产品的申报、受理、反馈等情况及相关信息，如中航中核集团能源REIT首发受理，东方红隧道股份智能运维高速REIT正式申报等 [11][13][14] 二级市场回顾分析 市场规模 - 截至2025年11月30日，全市场公募REITs总市值为2198.85亿元，较前一月减少6.92亿元；总流通市值增加至1174.50亿元，月度增加70.68亿元；本月成交量为26.47亿份，较前一月增加6.16亿份，市场交投活跃度上升 [20] 涨跌幅与波动性 - 2025年11月，中证REITs全收益指数收盘下跌0.52%，中证REITs（收盘）指数收盘下跌0.71%，表现逊于中债 - 新综合财富总值指数、红利指数、中证转债指数，优于沪深300指数；11月中证REITs全收益指数的波动率为0.35%，高于中债 - 新综合财富总值指数，低于中证转债指数、红利指数以及沪深300指数 [21] - 按项目属性划分，特许经营权类REITs加权平均月涨跌幅为 - 0.22%，表现优于产权类REITs的 - 0.93%；按基础资产类型细分，交通基础设施板块以0.56%的涨幅领涨，产业园区板块以 - 2.43%的跌幅领跌 [27] - 11月共有20只REITs涨幅超过1%，华夏首创奥特莱斯REIT以4.75%的月涨幅领跑；有3只REITs跌幅超过10%，华泰紫金南京建邺产业园REIT月跌幅为16.07% [28] 二级市场要闻 - 2025年11月园区基础设施板块出现深度调整，多只项目单月跌幅超10%，如华泰紫金南京建邺产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT、广发成都高投产业园REIT [32] - 华泰紫金南京建邺产业园REIT二级市场价格月跌幅达16.07%，原因是大规模解禁引发流动性冲击，出租率偏低、租金单价下降削弱基本面支撑 [32][33] 换手率与估值 - 11月园区基础设施类REITs成交量以8.36亿份位居首位，新型基础设施板块以0.93%的月度日均换手率领先 [34] - 截至2025年11月30日，产权类REITs现金分派率均值4.65%，能源基础设施现金分派率9.36%居前；特许经营权类现金分派率均值8.21%，交通基础设施现金分派率9.50%领先；中债REITs估值收益率特许经营权类（4.28%）高于产权类（4.04%）；中证REITs较ABS估值产权类（1.25）高于特许经营权类（1.21） [35] 月报附录 - 展示了近三个月一级市场REITs发行动态汇总，包含多只REITs产品的申报、项目状态、更新日期等信息 [41]