行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [1] 核心观点 - 报告聚焦于“银行直供房”现象，认为其近期关注度提升主要源于房地产市场持续低迷、银行不良资产风险压力上升以及年底银行常规资产处置操作 [12] - 银行直供房对整体房地产市场影响有限，因其成交量在全国市场中占比较小，但可能对房源集中的低能级城市局部区域价格产生冲击 [76] - 市场对银行直供房无需过度解读，其本质是银行盘活资产的常规操作，核心目的为回笼资金 [77] - 更需关注宏观经济和楼市基本面，报告对行业修复有信心，认为在基本面承压与“十五五”规划积极表态背景下，2026年可能开启新地产周期 [77] 银行直供房定义与来源 - 银行直供房指银行通过处置不良贷款获得完整产权后，直接以房东身份挂牌销售或出租的房源，区别于法拍房 [11] - 主要来源包括：贷款抵押房产因无力还款归银行所有、个人房贷断供被收回、开发商破产重组中银行承接的未售房产 [11] - 出租型房源占比较低，2025年1-10月阿里资产平台挂牌房源中仅1%为出租类型 [11] - 房源类型中二手房占比83%，新房占比17% [11] 银行直供房与法拍房区别 - 产权归属：银行直供房产权已清晰转入银行名下，法拍房拍卖前产权仍属原房主 [17] - 成交价格：2025年1-10月银行直供房（住宅）成交均价为3754元/平，远低于同期法拍房成交均价8319元/平，推断其成交价多低于市场价5%-25% [17] - 购买途径：银行直供房交易流程更似二手房，通常可实地看房；法拍房主要通过司法渠道购买 [18] - 风险可控性：银行直供房因产权清晰且银行风控背书，纠纷率较低；法拍房则存在腾退、欠费等风险 [18] 银行直供房市场情况 - 挂牌数量：2024年全国金融机构挂牌直供住宅1.6万套，同比+73%；2025年1-10月挂牌1.4万套，月均1377套，较2024年月均增长4% [22] - 累计规模：2019年至2025年10月累计挂牌5.2万套，远低于同期法拍房98万套的供应量，不及法拍房的十八分之一 [22] - 地区分布：高度集中于低能级城市，2025年1-10月挂牌房源中一线城市占比仅0.6%，二线及省会城市占比11.7%，三四线城市占比高达87.7% [30] - 区域集中：东北三省占比最高达42.4%，其中辽宁占比22.5%，黑龙江占比16.5% [30][38] - 房源特征：毛坯房占比59%，普通装修38%，精装修仅3%，多数可能为空置房 [40] - 户型结构：90平以下刚需户型占比30%，90-120平刚改户型占比23%，120-200平改善户型占比30% [43] - 总价分布：100万以下房源占比高达86%，100-300万占比10%，300万以上仅占3% [47] 成交表现 - 成交率：2025年1-10月银行直供房成交率仅7%（920套/1.4万套），低于同期法拍房20%的成交率 [51] - 成交价格：底价成交占比66%，平均溢价率为7%，成交均价3754元/平 [51] - 成交结构：改善户型（120-200平）成交占比达40%，总价100万以下成交占比86%，与供应结构基本吻合 [51][52] - 地区成交：甘肃、黑龙江、辽宁、内蒙古四省成交套数占比合计达55%；河南、四川、新疆、青海、西藏等地成交率较高，均超过30% [52] 银行角度分析 - 银行分布：截至2025年11月12日，挂牌在售房产合计2.53万套，其中国有大型商业银行占比28%，城市商业银行占比40% [63] - 中小银行情况：近两年中小银行出现较多直供房，如赣州银行挂牌超3800个，锦州银行超2600个，可能与其过去楼市上行期风控较弱有关 [66] - 抵债资产：2025年6月末27家样本银行抵债资产余额528亿元，较2024年末增长6.0%，规模较大的银行包括盛京银行（100亿元）、甘肃银行（71亿元）等 [68] - 资产处置：近两年部分银行处置速度加快，如民生银行、中国银行2021-2025H1累计处置抵债资产80.5亿元、33.4亿元 [69] 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、重仓一二线核心城市的房企，如滨江集团、招商蛇口等；2）2024年以来销售拿地有突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；3）布局新消费场景的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产等 [78]