报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025 年 11 月我国公募 REITs 一级市场有新上市产品且有 20 只待上市；二级市场价格整体波动下行，不同类型 REITs 表现分化，成交规模增加但主力净流入为负，大宗交易总额环比增加；同时国家正推动 REITs 扩围至商业不动产等领域 [1][2][42] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 已上市项目：截至 2025 年 11 月 30 日，我国公募 REITs 产品达 77 只，发行规模 1993.01 亿元，交通基础设施类发行规模最大；本月中信建投沈阳国际软件园 REIT 新上市 [11] - 待上市项目：截至 2025 年 11 月 30 日，20 只 REITs 待上市，13 只首发，7 只待扩募；部分项目状态更新 [14] 二级市场表现 - 价格走势： - 大类资产层面：本月已上市公募 REITs 二级市场价格波动下行，回报率为 - 0.62%，在主流大类资产中表现一般 [16] - 底层资产层面：产权类 REITs 下跌，特许经营权类 REITs 上涨；交通基础设施类 REITs 涨幅最大，回报率较好的是交通、消费和保障房类 [21][23] - 单只 REIT 层面：28 只上涨，49 只下跌；涨幅前三为华夏首创奥莱 REIT 等，跌幅前三为华泰南京建邺 REIT 等 [26] - 成交规模及换手率： - 底层资产层面：本月成交规模增加，新型基础设施类 REITs 区间日均换手率领先；成交额前三为交通、园区和保障性租赁住房类 [28] - 单只 REIT 层面：成交量前三为华夏合肥高新 REIT 等，成交额前三为华夏基金华润有巢 REIT 等，换手率前三为中信建投沈阳国际软件园 REIT 等 [29] - 主力净流入及大宗交易情况： - 主力净流入情况：本月主力净流入总额 - 2116 万元，市场交易热情下降；底层资产类中消费、水利和新型设施类净流入额前三，单只 REIT 中华夏中海商业 REIT 等净流入额前三 [32] - 大宗交易情况：本月大宗交易总额 21.6 亿元，环比增加；11 月 12 日成交额最高；单只 REIT 中招商高速公路 REIT 等成交额前三 [37] 相关政策 11 月 27 日国家发改委推动基础设施 REITs 扩围；11 月 28 日中国证监会发布商业不动产 REITs 试点公告征求意见稿，为万亿资产提供盘活机会 [42]