报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [1] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [1] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [1] - 投资推荐方向包括：商业地产、好房子房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [1] 行业数据总结 新房市场 - 周度成交环比回升：上周（11.29-12.5）34个重点城市新房合计成交276.2万平米，环比上升9% [1][2] - 分城市能级看：一二线城市成交259.6万平米，环比上升9%；三四线城市成交16.6万平米，环比上升9.7% [1][2] - 月度成交同比降幅收窄：12月（12.1-12.5）34城一手房成交同比-23.6%，较11月同期收窄12.8个百分点 [1][3] - 累计成交情况：年初至今34城累计成交1.13亿平米，同比下降16.1% [3] 二手房市场 - 周度成交环比回落：上周13个重点城市二手房合计成交111.8万平米，环比下降3.6% [1][9] - 月度成交同比降幅扩大：12月截至上周累计成交97.9万平米，同比下降36%，降幅较11月扩大18.7个百分点 [1][9] - 累计成交微增：年初至今13城累计成交5374.5万平米，同比微升0.7% [9] 库存与去化 - 推盘与成交：上周15城合计推盘98万平米，成交94万平米，成交推盘比为0.96倍 [1][17] - 可售面积微增：截至上周末（2025/12/5），15城合计住宅可售面积为8990.6万平米，环比微升0.04% [1][17] - 去化周期略降：15城住宅3个月移动平均去化月数为23个月，环比下降0.3个月 [1][17] 行业政策与新闻总结 宏观与REITs政策 - 证监会主席提出稳步发展不动产投资信托基金（REITs）和资产证券化 [1][26] - 发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将底层资产范围拓展至城市更新领域的老旧街区、老旧厂区等更新改造项目 [1][26][27] 地方因城施策 - 常州：延续对住房困难工薪群体的至高20万元购房补贴，并首次将“卖旧买新”纳入同步激励 [1][26][29] - 南宁：推出购房补贴新政，符合条件的多子女家庭最多补贴6万元 [1][26][29] - 哈尔滨：12月起上调公积金缴存基数下限，三档标准分别为2270元、2010元、1910元 [1][26][29] 土地市场 - 杭州：滨江集团以底价13.6亿元竞得杭州市滨江区一宗宅地，成交楼面价20935元/平方米，较同单元近期成交价格下降约17.3% [26][29] - 武汉：东西湖区与新洲区三宗地块以8.9亿元成交 [1][26] 重点公司动态总结 房企经营数据（11月单月） - 绿城中国：销售面积77万平米（-32.6%），销售金额99亿元（-44.8%） [1][31] - 中国海外发展：销售面积77.4万平米（-29.8%），销售金额222亿元（-26%） [1][31] - 金地集团：销售面积12.7万平米（-58.5%），销售金额15.2亿元（-68.4%） [1][31] 房企经营数据（1-11月累计） - 绿城中国：累计销售面积692万平米（+35.9%），累计销售金额906亿元（-39%） [1][31] - 中国海外发展：累计销售面积922.8万平米（-9.4%），累计销售金额2114亿元（-21.8%） [1][31] - 金地集团：累计销售面积210.3万平米（-51%），累计销售金额276.2亿元（-56.3%） [1][31] 融资与资本运作 - 金地集团：全资子公司金地物业以持有开发公司股权为抵押，申请25亿元融资授信额度，为期三年 [1][31][33] - 招商蛇口：发行公司债券50.4亿元，期限3年，票面利率1.8% [1][31][33] - 保利发展：控股股东保利南方将其持有的约45.1亿股股份（占总股本37.7%）无偿划转至实际控制人中国保利集团 [1][31][33] - 万科A：放弃行使“21万科02”公司债券发行人赎回选择权 [1][31][33] 物管公司股份回购 - 贝壳-W：11月28日至12月4日期间，共耗资约1500万美元回购股份约267万股 [34][35][36] - 绿城服务：12月1日至12月5日期间，共耗资约658万港币回购股份约147.8万股 [34][36] 板块行情回顾 地产板块 - 板块表现弱于大市：上周SW房地产指数下跌2.15%，沪深300指数上涨1.28%，相对收益为-3.43%，在31个板块中排名第30位 [1][37] - 个股涨幅前五：中国武夷（+10.20%）、冠城大通（+9.78%）、华联控股（+7.42%）、华夏幸福（+7.08%）、宁波富达（+5.66%） [37][40] - 个股跌幅前五：*ST中迪（-11.49%）、沙河股份（-8.71%）、深振业A（-8.36%）、盈新发展（-8.28%）、万科A（-7.99%） [37][40] - 板块估值：当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.1倍和19.3倍 [1][41] 物管板块 - 板块表现弱于大市：上周物业管理板块个股平均下跌0.97%，相对沪深300指数收益为-2.24% [1][42] - 个股涨幅前五：祈福生活服务（+8.96%）、宋都服务（+5.63%）、烨星集团（+5.26%）、兴业物联（+4.76%）、招商积余（+3.01%） [42][47] - 个股跌幅前五：建业新生活（-16.28%）、和泓服务（-12.00%）、佳源服务（-5.06%）、弘阳服务（-3.61%）、时代邻里（-3.13%） [42][47] - 板块估值：物管板块2025/2026年PE均值分别为13.7倍和12.3倍；其中华润万象生活估值较高（2025/2026年PE分别为23/21倍），中海物业估值较低（2025/2026年PE分别为9/8倍） [1][45][48]