报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周 REITs 指数全周下跌 1.0%，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为-0.8%、-1.1%，从主要指数周涨跌幅对比来看沪深 300>中证转债>中证全债>中证 REITs [1] - 截至 2025 年 12 月 5 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 14BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 274BP，经过近五个月震荡回调，当前 REITs 配置价值明显提升 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 12 月 5 日，中证 REITs 指数收盘价 801.18 点，整周涨跌幅-1.0%，表现弱于沪深 300、中证转债和中证全债指数；年初至今，沪深 300（+16.5%）>中证转债（+16.3%）>中证 REITs（+1.5%）>中证全债（+0.4%） [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 4.9%，波动率 7.5%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数、高于中证全债指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数、高于中证全债指数 [2][8] - 截至 12 月 5 日，REITs 总市值 2178 亿元，较上周减少 21 亿元，全周日均换手率 0.37%，较前一周下降 0.13 个百分点 [2][8] - 除水利设施、新型基础设施外其他类型 REITs 均下跌，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为-0.8%、-1.1% [3][12] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为华夏基金华润有巢 REIT（+2.12%）、易方达深高速 REIT（+1.18%）、华泰南京建邺 REIT（+1.08%） [3][16] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 0.6%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 26.2% [3][17] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为华夏华润商业 REIT（910 万元）、中金安徽交控 REIT(683 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT(527 万元） [3][18] 一级市场发行 - 从年初至 2025 年 12 月 5 日，交易所已受理 REITs 产品 3 只，已申报 1 只，已问询 2 只，已反馈 5 只，已通过待上市 6 只，已上市首发产品 14 只 [20] 估值跟踪 - REITs 兼具债性和股性，截至 12 月 5 日，公募 REITs 年化现金分派率均值 6.39%，从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况 [22] - 各项目类型 REITs 有不同的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR 和年化派息率 [23] - 截至 2025 年 12 月 5 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 14BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 274BP [25] 行业要闻 - 12 月 5 日证监会主席吴清提出“十五五”期间稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化，意味着 REITs 发展迎来新机遇 [4][31] - 北京经开区成功发行全国首单城市更新类 REITs 产品“中信证券 - 北京亦庄城市更新资产支持专项计划”，规模 7.53 亿元 [4][31] - 12 月 3 日华夏基金发布华润有巢 REIT 扩募发售公告，采用原持有人配售方式，预计募集资金 11.385 亿元 [4][31]