投资评级与核心观点 - 报告对华润万象生活维持买入评级 [1] - 报告核心观点：公司购物中心板块已成为绝对利润支柱且持续展现远超同业的运营能力，核心业务贡献占比持续提升 [1][9] - 目标价上调18%至51.84港元，潜在升幅为21.5%，当前股价为42.66港元 [1][3][9] 购物中心业务表现 - 1-9月累计零售额同比增长20-25%，同店增长10-15%，远超同期社会消费品零售总额3.0%的增速 [1][9] - 国庆期间整体零售额同比增长25%，同店增速为低双位数，而上海重点商圈销售额同比增速为10.2% [1][9] - 重奢定位的14个购物中心同店增速高于整体，国庆期间同店增长20% [9] - 预计购物中心板块的毛利润贡献占比将在FY25提升5个百分点至接近60% [1] - 预计购物中心板块在2025年收入/毛利润增速将达18%/27%，毛利率将显著提高5.9个百分点至约78.5% [9] - 截至9月，公司已开业购物中心10个，预计全年14个的目标将稳步达成 [9] - 外拓方面，截至10月底已落地8个项目，预计全年10个的目标将有序完成 [9] 基础物管业务表现 - 全年第三方外拓目标年化合同金额约10亿元，截至9月已完成近8亿元 [9] - 预计全年综合在管面积增长约6%，主要因公司仍处于低质项目退盘阶段（1H25退盘约1,300万方）及当前经济环境下的收缴率挑战 [9] - 住宅板块收入及毛利润预计分别同比增长6.5%/1.7%，毛利率主要受增值服务拖累 [9] 财务预测与估值 - 销售收入预测：FY24A为17,043百万人民币，FY25E为18,154百万人民币，同比增长6.5% [2] - 净利润预测：FY24A为3,629.4百万人民币，FY25E为4,186.5百万人民币，同比增长15.3% [2] - 每股收益预测：FY24A为1.59人民币，FY25E为1.83人民币，FY26E为2.05人民币 [2] - 市盈率预测：FY24A为24.4倍，FY25E为21.1倍，FY26E为18.9倍 [2] - 目标市盈率倍数上调5%至23倍，且估值对应年份滚动至2026年 [1][9] - 股息率预测：FY24A为1.7%，FY25E为4.6%，FY26E为5.2% [2] - 股本回报率预测：FY24A为22.4%，FY25E为27.2%，FY26E为32.1% [2] 公司股息政策 - 公司在2023年、2024年及1H25均维持100%的派息率，预计全年将继续维持100%派息 [9] - 对应股息率达4.4%，在央企中具备较高吸引力 [9] 公司基本数据 - 公司市值为97,392.8百万港元 [4] - 总股本为2,283.0百万股 [4] - 52周内股价区间为46.12港元/27.30港元 [4] - 股东结构中，华润集团持股72.3%，自由流通股占比27.7% [5] - 近期股价表现：1个月绝对回报2.2%，相对回报6.6%；3个月绝对回报0.4%，相对回报3.0%；6个月绝对回报7.6%，相对回报1.8% [6]