报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [4] 报告的核心观点 - 中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”和“加快构建房地产发展新模式” 为行业指明了方向 [1][4] - 随着行业逐渐进入高质量发展阶段 行业估值或迎来整体修复 头部房企有望通过估值修复实现整体的β机会 [4] 稳市场 - 政策方向为“因城施策控增量、去库存、优供给 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等” [4] - 截至2025年10月末 我国商品住宅成交均价为9588.1元/平米 较去年同期下降2.78% [4] - 截至2025年10月末 我国商品房待售库存规模为7.56亿方 其中待售住宅库存规模为3.96亿方 同比分别增长3.3%、5.4% [4] - 在存量库存亟待去化阶段 需控制新增可售住房规模并优化供给结构 收购存量房屋用于保障性住房可降低库存并保障基本居住需求 [4] 新模式 - 政策方向包括“深化住房公积金制度改革 有序推动‘好房子’建设” [4] - 部分城市已扩大公积金适用范围 例如深圳2025年12月5日新规支持提取公积金用于购房、支付房租、偿还购房贷款本息、老旧小区改造及偿还异地购房贷款本息 苏州2025年8月扩大范围至支持物业费提取 未来公积金使用范围有望进一步扩大 [4] - 2025年5月 国家标准《住宅项目规范》正式实施 新标准在多个方向均有提升 建立房屋全生命周期安全管理制度并提升物业服务 [4] - 新模式在房屋供应层面有望推进“双房并行”即商品房和保障性住房共同满足需求 并逐渐完善现有销售制度 [4] 清理不合理限制措施 - 会议提到“清理消费领域不合理限制措施” 与此前“十五五”规划建议中提到的“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”对应 [4] - 会议提到“释放服务消费潜力” 购物中心的体验性业态逐渐增多 购物中心品类有望受益于服务消费的发展 [4] 投资建议 - 报告看好以下公司：招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [4] - 报告建议关注以下五类公司：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家 [4]