行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“强于大市”的投资评级 [7] 核心观点 - 当前房地产市场持续低迷，房价持续下跌，市场担忧情绪蔓延 [8] - 在基本面承压与“十五五”规划表态积极的背景下，未来优化政策落地空间打开 [8] - 2026年可能成为新地产周期的开篇，对未来行业修复有一定信心 [8] - 投资标的选择上，一方面关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面关注提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [8] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交：40个城市新房成交面积208.9万平方米，环比下降11.4%，同比下降45.7%，同比降幅较上周扩大2.2个百分点 [7][18][19] - 分城市能级新房成交：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-5.0%、-16.3%、-4.9%，同比增速分别为-31.4%、-48.6%、-57.1% [7][19] - 二手房成交：18个城市二手房成交面积157.5万平方米，环比下降5.1%，同比下降45.9%，同比降幅较上周扩大21.3个百分点 [7][18][50] - 分城市能级二手房成交：一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.8%、-6.5%、1.6%，同比增速分别为-42.9%、-53.5%、-31.9% [7][50] - 新房库存面积：12个城市新房库存面积为11369万平方米，环比下降0.1%，同比下降10.3% [7][18][43] - 新房去化周期：12个城市新房库存面积去化周期为17.6个月，环比下降0.5个月，同比上升3.1个月 [7][18] - 分城市能级去化周期：一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.9、13.5、74.3个月，环比分别下降0.3、0.5、3.0个月，同比分别上升3.2、2.1、30.8个月 [7][43] 百城土地市场跟踪 - 全类型土地市场：百城全类型成交土地规划建筑面积2377.1万平方米，环比上升14.8%，同比下降26.7%；成交总价865.7亿元，环比上升82.0%，同比下降28.8%；楼面均价3642元/平，环比上升58.6%，同比下降2.8%；溢价率3.8%，环比上升2.5个百分点，同比下降0.9个百分点 [7][64] - 住宅类土地市场：百城成交住宅土地规划建筑面积723.2万平方米，环比下降1.1%，同比下降38.4%；成交总价595.7亿元，环比上升107.8%，同比下降28.6%；楼面均价8236.8元/平方米，环比上升110.1%，同比上升15.9%；溢价率3.6%，环比上升1.6个百分点，同比下降0.2个百分点 [83] 本周行业政策梳理 - 中央政策：国务院总理李强提及“十五五”时期新型城镇化发展空间仍很大，要把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [3][98] - 地方政策：多地出台购房补贴等支持政策，例如重庆发布支持“好房子”发展十条措施；广西南宁对新婚家庭补贴2万元，二孩及三孩家庭分别补贴3万与6万元；江苏常州宣布2026年延续购房资助，无房或住房≤75㎡家庭购新房最高补20万元；福建泉州洛江区对144平及以下新房每套补贴5万，二孩三孩家庭可再叠加补贴 [3][98][99] 本周板块表现回顾 - 板块收益：房地产行业绝对收益为-2.2%，较上周下降2.9个百分点；相对沪深300收益为-3.4%，较上周下降2.5个百分点 [7][102] - 板块估值：房地产板块PE为24.48X，较上周下跌0.27X [7][102] - 个股表现：A股重点公司中跌幅最小的为招商蛇口(-0.2%)、滨江集团(-0.5%)、绿地控股(-1.7%)；港股涨跌幅靠前的为龙湖集团(3.3%)、中国金茂(2.9%)、碧桂园(0.0%) [108] 本周房企债券发行情况 - 债券发行与偿还：房地产行业国内债券总发行量142.4亿元，环比下降26.9%，同比下降31.0%；总偿还量105.2亿元，环比上升55.7%，同比上升77.5%；净融资额37.2亿元 [7][116] - 主要发行房企：债券发行量最大的房企为金融街(81.0亿元)、方辰商管(14.0亿元)、浦东金桥(13.0亿元) [116][127] - 主要偿还房企：债券偿还量最大的房企为保利发展(40.0亿元)、北京广安(20.0亿元)、信达地产(18.2亿元) [116][128] 投资建议 - 建议关注三条投资主线 [8][130] - 主线一：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [8][130] - 主线二：自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股 [8][130] - 主线三：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [8][130]