报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [1] 报告的核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [1] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策上升高度，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；二是优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [1] - 投资推荐五大方向：1) 商业地产；2) 好房子房企；3) 低估值修复房企；4) 物业管理；5) 二手房中介 [1] 行业数据总结 新房成交量 - 周度成交环比回落：上周（12.6-12.12）34个重点城市新房合计成交242.3万平米，环比下降12.3% [1][2] - 其中，一二线城市成交226.1万平米，环比下降12.9% [2] - 三四线城市成交16.2万平米，环比下降2.6% [2] - 月度成交同比降幅收窄：12月（12.1-12.12）34城一手房成交429.4万平米，同比下降32.2%，但降幅较11月收窄4.3个百分点 [1][5] - 一二线城市同比下降32%，降幅较11月收窄2.9个百分点 [1][5] - 三四线城市同比下降34.4%，降幅较11月收窄18.9个百分点 [1][6] - 累计成交同比：年初至今34城累计成交1.15亿平米，同比下降16.7% [5] 二手房成交量 - 周度成交基本持平：上周（12.6-12.12）13个重点城市二手房合计成交111.4万平米，环比微降0.4% [1][10] - 月度成交同比降幅扩大：12月截至上周累计成交209.3万平米，同比下降36.4%，降幅较11月扩大19.2个百分点 [1][10] - 累计成交同比：年初至今13城累计成交5597.8万平米，同比下降1.8% [10] 新房库存与去化 - 推盘与成交：上周15个重点城市合计推盘98万平米，成交82万平米，成交推盘比为0.84倍 [1][19] - 可售面积：截至上周末（2025/12/12），15城合计住宅可售面积为9005万平米，环比上升0.2% [1][19] - 去化周期：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.9个月，环比下降0.4个月 [1][19] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策定调 - 中央经济工作会议：于12月10日至11日举行，确定着力稳定房地产市场，具体方向包括：因城施策控增量、去库存、优供给；鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；有序推动“好房子”建设；深化住房公积金制度改革 [1][26][27] 地方政策与市场动态 - “好房子”建设：青岛发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四类20项指标，并配套激励政策，计划于2026年前新增不少于1.2万个优质住宅单元 [1][26][29] - 行政效率优化：北京压缩企业不动产首次登记时限，并推进全程网办；香港进一步简化城规审批，以加快土地发展流程 [1][26] - 公积金政策：长沙落地多项新政，包括二孩及以上家庭购房可核减一套住房认定、异地缴存职工不再核查缴存地住房，以及新增商转组合贷和公积金直付房租业务 [1][26] - 土地市场：深圳市深圳湾和光明区两宗地块以39.5亿元成交，溢价率达42.5% [1][26][29] 重点公司动态总结 地产公司经营与融资 - 11月销售数据普遍同比下降： - 保利发展：签约金额180.2亿元，同比下降24.9% [1][32][34] - 中国金茂：签约金额80亿元，同比下降0.02% [1][32][34] - 新城控股：合同销售金额14.5亿元，同比下降42.3% [1][32][34] - 招商蛇口：签约销售金额140.9亿元，同比下降34.7% [1][32][34] - 龙湖集团：总合同销售金额36.4亿元，同比下降57.1% [1][32] - 越秀地产：合同销售金额51.2亿元，同比下降49.0% [1][32] - 华润置地：总合同销售金额230亿元，同比下降10.8% [1][32][36] - 企业融资与担保动态： - 越秀地产获得20亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资 [1][33][36] - 新城控股发行17.5亿元、5年期、票面利率4%的中期票据 [1][33][36] - 保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划审核通过，拟发行规模16.6亿元 [1][33][36] - 保利发展通过发行可转换公司债券预案，拟募集资金不超过50亿元 [1][33][36] - 万科A决定不调整“21万科02”公司债券后2年的票面利率，仍为3.98% [1][33][36] 物管公司动态 - 股份回购： - 贝壳-W在12月5日至11日期间共耗资约1500万美元回购股份约264万股 [37][38] - 绿城服务在12月8日至12日期间共耗资约954万港币回购股份约215万股 [37][38] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - 板块走势弱于大市：上周SW房地产指数下跌2.62%，而沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，在31个板块中排名第28位 [1][39] - 主流房企估值：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为21.2倍和18.5倍 [1][43] 物管板块表现 - 板块走势弱于大市：上周物业管理板块个股平均下跌2.97%，相对沪深300指数收益为-2.89% [1][44] - 板块估值：截至上周末，板块平均2025、2026年预测市盈率（PE）分别为13.4倍和12.0倍 [1][44][47] - 估值较高的如华润万象生活，2025/2026年PE分别为22倍和20倍 [47] - 估值较低的如中海物业，2025/2026年PE分别为9倍和8倍 [47]