行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并维持此评级 [10] 报告核心观点 - 中央经济工作会议的表述为理解明年行业政策提供了重要线索，政策目标继续聚焦防风险和稳市场 [2][8] - 政策工具在传统常规层面已接近用足，但在超常规层面一直保持克制，未来潜在空间较大，只是相机抉择问题 [2][8] - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高 [4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [4] - 当前优质地产股位置较去年4月和9月的底部区间溢价不大，且市场估值抬升提供了补涨空间 [4] - 建议重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [4] 周度市场表现 - 本周（截至报告期）长江房地产指数下跌2.55%，相对沪深300的超额收益为-2.47%，行业排名29/32，表现靠后 [5][14] - 年初至今，房地产指数累计上涨3.87%，但相对沪深300累计超额收益为-12.55%，行业排名27/32 [5][14] - 本周板块表现较差，开发类标的以下跌为主，物管类、收租类有涨有跌 [5] - 开发公司周度平均跌幅为4.03%，物业公司周度平均跌幅为1.72%，REITs周度平均跌幅为0.36% [14] 政策动态 - 中央层面：中央经济工作会议提及积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房；深化住房公积金制度改革；有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [6][8][16] - 地方层面： - 深圳优化住房公积金提取规定，允许提取公积金用于筹集首付款，家庭名下有1套住房可全额提取，有2套住房可提取账户余额的60% [6][16] - 山东推出住房“以旧换新”指导意见，包括卖旧换新、收旧换新和拆旧换新三种模式 [6][16] - 政策解读： - “去库存”对应消化存量，可能包括传统托需求手段及旧改或收储等工具 [2][8] - “优供给”对应优化增量，主要是提高新建住宅品质，打造“好房子” [2][8] - 深化公积金制度改革，除基础环节优化外，可能涉及定位、统筹、投融资等更高层次考虑，短期关键是能否明显降低公积金贷款利率 [8] 销售数据跟踪 - 新房市场：本周37城新房成交面积四周滚动同比为-45.6%，较上周下降1.7个百分点；年初至今累计同比为-15.8% [7][17] - 12月截至12日，当月同比为-41.7% [7] - 分线看，一线城市四周滚动同比为-41.2%，二线城市为-46.0%，三四线城市为-54.2% [17] - 二手房市场：本周17城二手房成交面积四周滚动同比为-28.6%，较上周下降4.0个百分点；年初至今累计同比为+4.2% [7][17] - 12月截至12日，当月同比为-36.3% [7] - 分线看，一线城市四周滚动同比为-32.9%，二线城市为-29.8%，三四线城市为+28.7% [17] - 合计数据：12城新房及二手房合计成交面积12月当月同比为-41.8% [7][27]