核心观点 - 中央经济工作会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，为年内最积极的表态，为各级政府工作提供了新的“锚点”[5][16] - 政策以“防风险”为核心，预计2026年政策响应频率不会太低，但当前表态不足以显著提振资本市场信心，行情方向将交由长期经济表现及突发政策[5][19] - 房地产市场基本面加速下行，成交量承压、价格下跌、去化表现弱，主流开发类企业估值面临极大压力，未来一段时间港房、物业及商业板块的相对排序可能提前[5] 政策定调 - 中央会议定调：2025年12月中央经济工作会议对地产定调更新为“着力稳定房地产市场”，相较于4月“持续巩固”和7月以来的零表态更为积极[5][16] - 政策思路延续：会议实施方案表述为“因城施策控增量、去库存、优供给”，延续了自2024年4月以来“消化存量和优化增量”的政策思路[5][18] - 地方政策进展：各地平稳推进“十五五”规划，政策涉及公积金管理（如深圳）、购房补贴（如上海杨浦区最高200万元）、中长期发展规划（如重庆、河南）及市场监管（如长沙规范经纪服务）[20][22][23][24] 市场成交表现 - 新房网签：2025年第50周，监测的50城商品房成交面积349.84万方，环比下降10.1%，同比下降33.1%[5][26][31]；12月前11天成交面积同比下降29.8%，降幅较11月收窄4.8个百分点[5][26] - 二手房网签：2025年第50周，监测的11城二手房成交面积165.63万方，环比下降1.2%，同比下降31.7%[5][38]；12月前11天成交面积同比下降31.8%，降幅较11月扩张14.8个百分点[5][38][39] - 二手房认购：2025年第50周，监测的80城二手房成交套数环比上升3.0%，同比下降13.8%[5][50]；12月前11天成交套数同比下降19.4%[5][50] - 重点城市表现：重点城市成交环比分化，同比普遍下跌，例如北京新房周成交同比-51.1%，上海新房周成交同比+22.1%，深圳新房周成交同比-79.6%[60][62][66][76] 市场景气度 - 新房推盘与去化：2025年第50周，重点10城住宅推盘面积92.3万方，环比下降7.4%，同比下降26.0%[5][89]；10城住宅售批比（MA8）为93%，环比下降4个百分点，同比下降42个百分点[5][89][95]；中指重点城市开盘去化率（MA8）为60%，环比下降3个百分点[99][103] - 库存动态：2025年第50周，重点10城住宅口径库存面积4908万方，环比上升0.4%，去化周期为15.6个月，环比持平[5][92][105] - 二手房景气度：2025年第50周，监测的70城二手房日均来访5.1万组，环比上升4.3%[5][106]；二手房来访转化率为4.5%，环比上周下降0.2个百分点[5][106] - 二手房价格：2025年第50周，中介口径33城二手房成交均价为10311元/平米，周环比下跌1.7%，价格下行速度加快[5][113] 土地市场 - 出让金与供给：2025年第50周，300城宅地出让金1128.3亿元，环比（MA4）上升23.1%，同比下降11.8%[5][118][121]；供给建面5632万方，环比（MA4）上升36.1%，同比上升10.5%[5][118][126] - 成交与去化：单周成交建面3829.9万方，去化率（MA4）为79%，边际下行[5][118]；单周去化率为68%[118] - 溢价率与楼面价：300城宅地溢价率（MA4）为3.4%，环比上升0.3个百分点[5][118]；成交楼面价（MA4）为3076元/平，环比下降1.8%，同比下降19.0%[5][118][130] 板块行情与估值 - 板块表现：2025年第50周，申万房地产板块下跌2.6%，跑输沪深300指数2.5个百分点，表现在30个申万行业中排在第27位（90%分位）[5][130] - 企业表现：本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分别环比下跌3.6%、1.7%、2.9%，主流开发商表现最弱[131] - 估值水平：截至2025年12月12日，16家主流开发商PB估值为0.46倍，处于2021年以来8%的分位数[131] C-REITs市场 - 市场表现：2025年第50周，C-REITs综合收益指数下跌0.12%，跌幅环比扩大0.64个百分点[5]；市场日均换手率为0.37%，环比下降0.06个百分点[5] - 板块涨跌：本周77单REITs中有35单上涨，数据中心、消费、保租房板块内上涨的REITs数量较多，部分11月跌幅较多的产业园REITs出现明显反弹[5] - 一级市场：本周新增一笔过会标的（华夏中核清洁能源REIT）[5][15]