行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“同步大市”，评级变动为“维持” [3] 核心观点 - 报告认为，房地产政策基调已从“止跌回稳”的紧迫模式转向“稳定”与“转型”并重，核心目标从短期止跌转向中长期风险化解与高质量发展 [6] - 中央层面出台大规模、全国性楼市支持政策的概率已经较低，“因城施策”将成为政策主旋律 [6] - 政策突出“盘活存量”与“做优增量”并重，“收购存量商品房”与“推动‘好房子’建设”将成为“去库存”与“优供给”的重要抓手 [6] - 房地产的角色定位已从拉动经济增长，转向了“防风险”和“保民生” [6] - 2026年房地产政策环境将在稳市场、防风险与促转型之间寻求平衡，政策环境将保持适度积极，但更趋理性与结构化 [6] 行业表现与市场比较 - 截至报告发布时，房地产行业近1个月、3个月、12个月的涨跌幅分别为-8.89%、-4.94%、-11.95%，同期沪深300指数涨跌幅分别为-1.53%、0.72%、14.84% [5] - 房地产行业表现显著落后于沪深300指数，尤其是在过去12个月期间 [5] 政策分析与对比 - 2025年中央经济工作会议将房地产相关表述置于“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”的任务中，而2024年会议则位于“有效防范化解重点领域风险”的任务中 [9] - 2025年会议的核心目标是“着力稳定房地产市场”，相比2024年“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的表述更具平衡性和持续性 [6][9] - 2025年的主要政策路径是“因城施策控增量、去库存、优供给”，具体措施包括鼓励收购存量商品房用于保障性住房、深化住房公积金制度改革、有序推动“好房子”建设 [6][9] - 2024年的政策路径则更侧重于城中村和危旧房改造、释放住房需求潜力、控制新增用地及盘活存量 [9] - 两次会议均提及构建房地产发展新模式，2025年表述为“加快构建”，2024年为“推动构建” [9] 投资建议 - 短期应关注“存量房收购政策”的落地节奏与规模，这将成为影响市场情绪和改善房企流动性的关键 [6] - 具备相对优质的存量资产、与地方政府关系密切的房企或率先受益 [6] - 中长期投资逻辑应紧扣政策指引的转型方向，重点聚焦在核心城市拥有优质土储、产品力突出、符合“好房子”导向的标杆房企 [7] - 中长期也应关注在存量资产运营领域具备先发优势和卓越能力的开发商与运营商 [7]