行业投资评级 - 强于大市（维持）[1] 核心观点 - 房地产市场短期有所波动，但仍朝着止跌回稳方向迈进 [6] - 房地产新旧模式转换时期转型调整需要时间，后续降息降成本提升租金回报率吸引力、加速推进收储仍为实现止跌回稳关键举措 [6] - 11月商品房去库存持续推进，销售短期有所波动，但仍朝着止跌回稳方向迈进 [6] - 短期受高基数影响，预计2026年第一季度销售同比仍将承压，叠加房企减值压力仍存，下一步关键节点为2026年3、4月年报季 [6] - 此时随着销售及年报压力释放、叠加“十五五”开局之年带来政策预期，库存结构优、拿地及产品力强、年报率先有改善趋势企业将迎较好机会 [6] - 2026年下半年随着各积极因素逐步共振，若房价预期有所扭转，低估值企业或呈较高弹性 [6] 销售情况总结 - 单月销售：11月全国商品房销售面积同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点；销售金额同比下降25.1%，降幅较10月扩大0.8个百分点 [6] - 累计销售：1-11月全国商品房销售面积7.9亿平米，同比下降7.8%；销售金额7.5万亿元，同比下降11.1%；累计降幅较1-10月分别扩大1.0个和1.5个百分点，但分别仍较2024年全年收窄5.1个和6.0个百分点 [6] - 待售面积：11月末全国商品房待售面积7.5亿平米，连续9个月减少，去库存成效继续显现 [6] - 销售均价：1-11月销售均价累计同比下降3.6% [8] 投资与建设情况总结 - 单月投资：11月全国房地产投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [6] - 累计投资：1-11月房地产投资累计同比下降15.9% [8] - 新开工：11月新开工面积同比下降27.6%，降幅较10月收窄1.9个百分点；1-11月累计同比下降20.5% [6][8] - 竣工：11月竣工面积同比下降25.5%，降幅较10月收窄2.7个百分点；1-11月累计同比下降18.0% [6][8] - 施工面积：1-11月累计同比下降9.6% [8] 房企资金情况总结 - 单月到位资金：11月房地产开发企业到位资金同比下降32.5%，降幅较10月扩大10.3个百分点 [6] - 累计到位资金：1-11月累计同比下降11.9% [8] - 资金来源细分（单月）： - 国内贷款同比下降10.4% [6] - 定金及预收款同比下降41.9% [6] - 个人按揭贷款同比下降34.7% [6] - 资金来源细分（累计）： - 国内贷款累计同比下降2.5% [8] - 定金及预收款累计同比下降15.2% [8] - 个人按揭贷款累计同比下降15.1% [8] 房价与土地市场总结 - 新房价格：11月70个大中城市新建商品住宅价格同比下跌2.8%，环比下跌0.4% [8] - 二手房价格：11月70个大中城市二手住宅价格同比下跌5.7%，环比下跌0.7% [8] - 土地成交：11月百城土地成交溢价率为2.7%，其中一线、二线、三线城市溢价率分别为4.1%、1.4%、3.4% [8] 投资建议与关注主线 - 建议关注三条主线 [5][6]： 1. 历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企：有望持续受益“好房子”建设，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等 [5][6] 2. 受益香港楼市止跌回稳的港资地产：如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等 [5] 3. 净现金流及分红稳定的企业：如华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等 [5] - 同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业 [5]