报告行业投资评级 - 行业评级为“强于大市” [5] 报告核心观点 - 中央经济工作会议提出要着力稳定房地产市场，政策方向包括“因城施策控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，并深化住房公积金制度改革，推动“好房子”建设和房地产发展新模式 [1][5][98] - 尽管防范风险仍是首位，但房价的惯性下滑及看跌预期可能倒逼政策尽快出台，预计明年一季度将有适当的政策调整 [5][127] - 投资标的选择上，一方面看好流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面看好在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [5][127] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交：40个城市新房成交面积204.9万平方米，环比下降3.0%，同比下降41.0%，同比降幅较上周收窄4.0个百分点 [5][16][25]；分能级看，一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-48.9%、-27.6%、-61.4% [5][16] - 新房库存：12个城市新房库存面积11392万平方米，环比上升0.2%，同比下降10.3% [5][42]；去化周期为17.5个月，环比下降0.04个月，同比上升3.5个月 [5][42] - 二手房成交：18个城市二手房成交面积158.2万平方米，环比上升0.4%，同比下降41.0%，同比降幅较上周收窄4.9个百分点 [5][50]；分能级看，一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-39.7%、-47.4%、-25.3% [5][50] 百城土地市场跟踪 - 全类型土地：百城成交土地规划建筑面积3033.0万平方米，环比上升25.5%，同比下降17.5%；成交总价651.8亿元，环比下降25.4%，同比下降47.2%；楼面均价2149元/平，环比下降40.6%，同比下降36.0%；溢价率2.4%，环比下降1.3个百分点，同比下降3.4个百分点 [5][64] - 住宅类土地：百城成交住宅土地规划建筑面积1133.7万平方米，环比上升48.5%，同比下降7.5%；成交总价438.2亿元，环比下降27.3%，同比下降39.6%；楼面均价3865.6元/平方米，环比下降51.1%，同比下降34.7%；溢价率2.4%，环比下降1.3个百分点，同比上升2.1个百分点 [5][83] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为-2.6%，较上周下降0.5个百分点；相对沪深300收益为-2.5%，较上周上升0.9个百分点 [5][101] - 房地产板块PE为23.94X，较上周下跌0.54X [5][101] - A股涨幅靠前的公司为万科A（1.4%）、滨江集团（-0.3%）、保利发展（-1.7%）；港股涨幅靠前的为建发国际集团（0.9%）、融创中国（-2.2%）、中国海外发展（-3.4%） [107] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量60.2亿元，环比下降57.7%，同比下降53.3%；总偿还量104.0亿元，环比下降1.2%，同比下降34.6%；净融资额为-43.7亿元 [5][116] - 债券发行量最大的房企为新城控股（17.5亿元）、华发股份（10.0亿元）、天恒置业（8.4亿元） [5][116] - 债券偿还量最大的房企为招商蛇口（26.4亿元）、新城控股（20.0亿元）、中交房地产（15.0亿元） [5][116] 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5][127]；2）自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5][127]；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5][127]