报告行业投资评级 - 行业投资评级：强于大市 [1] 报告的核心观点 - 2025年11月房地产行业多项核心指标表现疲弱，单月开发投资创历史最大降幅，销售降幅亦进一步扩大，市场压力显著 [1][6] - 影响居民购房能力及意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心不足，叠加高基数影响，全年地产市场压力很难缓解 [6] - 尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台，预计明年一季度将会有适当的政策调整 [6] - 从投资标的看，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态的商业地产公司，有望在行业调整中具备相对优势 [6] 根据相关目录分别进行总结 商品房销售 - 单月销售面积降幅小幅收窄，但金额降幅扩大：11月销售面积6720万平，同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点，但处于2009年以来同期最低水平；销售金额6113亿元，同比下降25.1%，降幅较10月扩大0.8个百分点 [6] - 单月销售均价同比降幅扩大：11月商品房销售均价9097元/平，同比下降9.5%，创2024年5月以来单月最大同比跌幅；其中住宅销售均价9594元/平，同比下降11.1% [6] - 区域表现分化：11月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-19.2%、-14.3%、-14.0%，东、中部降幅收窄，西部基本持平；销售金额同比增速分别为-27.9%、-18.4%、-23.8%，东、中部降幅收窄，西部降幅扩大9.1个百分点 [6] - 累计销售降幅扩大：1-11月全国商品房销售面积7.87亿平，同比下降7.8%；销售金额7.51万亿元，同比下降11.1%；销售均价9546元/平，同比下降3.6% [6] 商品住宅库存 - 广义库存下降，但去化周期仍长：截至11月末，商品住宅广义库存面积为15.3亿平，同比下降17.0%；去化周期为25.4个月 [6] - 现房库存压力较大：截至11月末，住宅现房库存面积约3.94亿平，同比增长4.3%；现房去化周期为20.5个月；现房库存占广义库存的比重为25.8%，同比提升5.3个百分点 [6] 房地产开发投资、新开工、竣工 - 单月开发投资创历史最大降幅：11月开发投资金额5028亿元，同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点，创2000年有数据以来最大单月同比降幅；其中住宅开发投资下降29.5% [6] - 新开工面积处于历史低位：11月新开工面积4396万平，同比下降27.6%，处于2005年以来同期最低位；1-11月新开工面积5.35亿平，同比下降20.5% [6] - 各区域投资降幅均扩大：11月东、中、西部地区投资额同比分别下降36.0%、27.9%、17.7%，降幅均较10月扩大 [6] - 单月竣工面积降幅较大：11月竣工面积4593万平，同比下降25.5%；1-11月竣工面积3.95亿平，同比下降18.0% [6] 开发商资金 - 房企到位资金降幅扩大：11月房企到位资金6292亿元，同比减少32.5% [6] - 销售回款端走弱：11月房款2793亿元，同比减少39.6%；其中定金及预收款同比减少41.9%，个人按揭贷款同比下降34.7% [6] - 外部融资端亦走弱：11月非房款3499亿元，同比减少25.5%；其中国内贷款989亿元，同比下降10.4%，自筹资金2209亿元，同比下降30.7% [6] - 累计到位资金降幅扩大：1-11月房企到位资金8.51万亿元，同比下降11.9% [6] 投资建议与关注主线 - 建议关注三条投资主线： 1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [6] 2. 自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [6] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [6]