报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 当前房价仍然面临持续的下行压力，连续三个月全部70城的二手房房价均环比下跌，市场信心仍然不足 [3] - 一线城市二手房房价环比跌幅已经连续7个月大于二、三线城市，存在“补跌”情形，市场“由弱向强”的蔓延在持续，后续可能仍将面临压力 [3] - 从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善，房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台，预计明年一季度将会有适当的政策调整 [3] - 地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围 [3] 根据相关目录分别进行总结 2025年11月70城房价总体情况 - 70大中城市新房价格环比下降0.4%，环比降幅较10月收窄0.1个百分点 [1][3] - 70大中城市二手房价格环比下降0.7%，环比降幅与10月持平 [1][3] - 70城中新房房价环比下跌的城市数量有59个，较10月减少了5个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.48%，较10月收窄了0.03个百分点 [3] - 所有70城二手房房价环比均下跌，已经连续三个月出现所有城市二手房房价均下跌的情形，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.66%，与10月持平 [3] 分线城市房价变动情况 - 一线城市：11月新房房价环比下降0.4%，环比降幅较10月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降1.1%，环比降幅较10月扩大0.2个百分点，是各线城市中唯一二手房房价环比跌幅扩大的 [3] - 上海新房房价环比上涨0.1%，自2019年8月以来持续上涨；广州环比下降0.5%；北京环比下降0.5%；深圳环比下降0.9% [3] - 上海二手房房价环比下降0.8%；深圳环比下降1.0%；广州环比下降1.2%；北京环比下降1.3% [3] - 二线城市：11月新房房价环比下降0.3%，环比降幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，环比降幅与10月持平 [3] - 仅23%的二线城市新房房价环比上涨或持平，具体包括合肥环比上涨0.3%，南京、贵阳环比上涨0.2%，沈阳、重庆环比上涨0.1%，大连、银川环比持平 [3] - 所有二线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的有南京、厦门、武汉、海口、西安、银川，环比跌幅均大于等于1.0% [3] - 三线城市：11月新房房价环比下降0.4%，环比跌幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，环比跌幅较10月收窄了0.1个百分点 [3] - 仅襄阳新房房价环比上涨0.3%，扬州环比上涨0.1%、安庆环比持平，其余三线城市环比均下跌 [3] - 所有三线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的城市有包头、扬州、徐州、金华、九江、烟台、三亚、南充，环比跌幅均大于等于0.9% [3] 分产品类型房价变动情况 - 刚需产品（90平以下）：11月新房房价环比下降0.3%，环比跌幅较10月收窄了0.2个百分点；二手房房价环比下降0.7%，环比降幅与10月持平 [3] - 刚改产品（90-144平）：11月新房房价环比下降0.4%，环比跌幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，环比跌幅均较9月收窄了0.1个百分点 [3] - 改善型产品（144平以上）：11月新房房价环比下降0.3%，环比跌幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.7%，环比降幅较10月扩大0.1个百分点 [3] 投资建议与关注主线 - 现阶段建议关注三条主线 [3] 1. 基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [3] 2. 从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [3] 3. 积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [3]