报告行业投资评级 * 报告未明确给出“优于大市”、“中性”或“弱于大市”等具体评级，但其核心观点认为房地产行业在2026年将延续2025年的趋势，金融风险较小，不会出现系统性金融风险，为宏观提供有利环境 [1][3][61] 报告核心观点 * 行业整体运行仍有下行压力，但金融风险在减少，预计2026年将延续这一趋势，不会出现系统性金融风险 [1][3][61] * 2025年1-11月行业主要数据同比普遍下降且降幅扩大，但11月单月销售、新开工、竣工面积环比有所回升 [5][6][7] * 待售面积的变化趋势显示房企资金支出压力正在缓解，由交付带来的地产投资预计将持续减少至2026年 [3][62] * 尽管市场关注地产对宏观的负向贡献，但从绝对金额看，地产投资有望企稳 [3][63] 根据相关目录分别总结 1. 2025年1-11月行业数据概览 * 2025年1-11月，全国房地产开发投资完成额累计为78，591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点 [5][6][9][10] * 同期，商品房销售额累计为75，130亿元，同比下降11.1%，降幅较1-10月扩大1.5个百分点 [5][7][9] * 同期，商品房销售面积累计为7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅较1-10月扩大1.0个百分点 [7][9] * 同期，房地产开发企业到位资金累计为85，145亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点 [5][6][9][43] * 2025年11月单月数据环比：开发投资额下降14.2%，商品房销售额上升2.3%，销售面积上升9.3%，新开工面积上升20.0%，竣工面积上升23.1% [5] 2. 2025年1-11月投资情况 * 住宅开发投资累计为60，432亿元，同比下降15.0%，占房地产开发投资比重为76.9% [10] * 2025年1-10月，土地购置费用累计为28，653.01亿元，同比下降11.3% [11] * 房屋新开工面积累计为5.35亿平方米，同比下降20.5%，降幅较1-10月扩大0.7个百分点 [6][9][17] * 房屋竣工面积累计为3.95亿平方米，同比下降18.0%，降幅较1-10月扩大1.1个百分点 [6][9][17] * 房屋施工面积累计为65.61亿平方米，同比下降9.6% [9][17] 3. 房地产销售情况 * 分物业类型看，2025年1-11月住宅销售额同比下降11.2%，办公楼下降10.2%，商业营业用房下降12.0% [26] * 分城市能级看，2025年1-11月，一线城市商品住宅销售面积同比下降9.1%，销售额下降9.5%；二线城市销售面积下降8.6%，销售额下降12.3%；三四线城市销售面积下降8.9%，销售额下降12.3% [30][31] * 截至2025年11月末，全国商品房待售面积为7.53亿平方米，去化周期（按12个月移动平均计算）为9.21个月 [39][41] * 截至2025年11月，样本35城商品住宅库存出清周期为24.19个月，其中一线、二线代表、三四线代表城市分别为18.60个月、25.49个月和28.85个月 [42][45] 4. 到位资金情况 * 从资金来源构成看，2025年1-11月国内贷款累计为13，149亿元，占比15.44%，同比下降2.5%；自筹资金累计为30，628亿元，占比35.97%，同比下降11.9%；其他资金占比48.56%，其中个人按揭贷款累计为11，786亿元，同比下降15.1% [47][49] 5. 投资建议与重点关注 * 报告建议重点关注四类公司：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展；2）商住类：龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A [3][61][66] * 报告提供了重点公司的盈利预测，例如预测万科A 2026年EPS为0.09元/股，保利发展2026年EPS为0.49元/股，招商蛇口2026年EPS为0.53元/股 [66]