报告行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，并维持该评级 [1] 报告的核心观点 - 行业销售同比表现承压，主要受去年基数较高影响，但2025年12月中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”，政策工具箱有望因城施策打开 [4][6] - 房地产开发投资、新开工及竣工的同比降幅持续扩大，行业整体仍处于筑底阶段，投资信心尚未完全修复 [4][14][17][20] - 房企到位资金降幅持续扩大，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等各项资金来源累计降幅均扩大 [4][22] - 头部房企凭借优秀的运营管理能力和资金优势，市占率有望进一步抬升 [4][37] 根据相关目录分别进行总结 一、销售：销售面积环比上月升高 - 全国市场：2025年前11月，全国商品房销售面积7.9亿平方米，同比下降7.8%，降幅较前10月扩大1.0个百分点；销售额75130亿元，同比下降11.10%，降幅扩大1.5个百分点 [4][6] - 全国市场：2025年11月单月，销售面积6720万平方米，环比提高9.32%，但同比下降17.30%；销售金额6113亿元，环比提高2.28%，但同比下降25.13% [4][6] - 全国市场：价格方面，前11月销售均价为9546元/平方米，同比下降3.58%；11月单月销售均价为9097元/平方米，环比下降6.44%，同比下降9.46% [4][6] - 区域市场：2025年前11月，各区域销售面积同比降幅均扩大，东部地区同比下降10.1%，中部地区下降5.1%，西部地区下降5.9%，东北地区下降9.1% [10] - 区域市场：销售额方面，东部地区同比下降12.6%，中部地区下降8.4%，西部地区下降9.1%，东北地区下降9.2% [10] 二、投资：开工竣工持续降幅扩大 - 投资端：2025年前11月，房地产开发投资78591亿元，同比下降15.90%，降幅较上月扩大1.2个百分点；11月单月投资5028亿元，环比下降14.15%，同比下降30.25% [4][14] - 开工端：2025年前11月，房屋新开工面积53457万平方米，同比下降20.50%，降幅较前10月扩大0.7个百分点；11月单月新开工4396万平方米，环比提高20.03%，但同比下降27.56% [4][17] - 竣工端：2025年前11月，房屋竣工面积39454万平方米，同比下降18.00%，降幅较上月扩大1.1个百分点；11月单月竣工4593万平方米，环比提高23.07%，但同比下降25.47% [4][20] 三、资金：到位资金降幅持续扩大 - 整体情况：2025年前11月，房地产开发企业到位资金85145亿元，同比下降11.9%，降幅较前10月扩大2.2个百分点 [4][22] - 分项资金：其中国内贷款13149亿元，同比下降2.5%；自筹资金30628亿元，同比下降11.9%；定金及预收款25098亿元，同比下降15.2%；个人按揭贷款11786亿元，同比下降15.1%；各项资金来源累计降幅均扩大 [4][22] 四、投资建议 - 行业估值：2025年三季度以来，地产配置价值逐渐提升，由于房企拿地趋于谨慎，行业处于缩表周期，整体PB估值有所修复 [34] - 重点个股：报告明确看好的公司包括招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [4][38] - 重点个股：报告建议关注五类公司：1）优质开发商：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家 [4][38] - 重点个股：提供了部分开发上市公司盈利预测与估值，例如招商蛇口2025年预测EPS为0.47元，对应PE为19.70倍；保利发展2025年预测EPS为0.18元，对应PE为37.56倍 [37]