报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 报告核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要[4][31] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：1）开发类房企中具备高拿地精准度的区域深耕型房企；2）具有稳定红利属性的头部购物中心运营商；3）通过强管控和高效系统保持高市占率的中介龙头[4][31] 板块行情 - 第50周（12月8日-12月12日）申万房地产指数下跌2.6%，在31个一级行业中排名第28位[4][7] - A股板块内涨幅第一为三湘印象，周涨幅达12.1%；跌幅第一为海泰发展，周跌幅达18.2%[6][9][10] - 港股板块内涨幅第一为融信中国，周涨幅达15.3%；跌幅第一为雅居乐集团，周跌幅达17.1%[6][11][13] 政策要闻 - 四川：发布“十五五”规划建议，提出加快构建房地产发展新模式，大力推动“川居好房”建设，提升房屋品质和物业服务质量[4][14] - 青海：发布“十五五”规划建议，提出推动房地产高质量发展，健全“保障+市场”住房供给体系，打造“避暑房”等特色产品，建设“高原好房子”[14] - 山东：印发住房“以旧换新”指导意见，系统构建政策框架，明确“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式[4][14] 公司动态 - 华润置地：以8.95亿元起始价竞得武汉东湖高新荷叶山宅地，建筑面积12.43万平方米，楼面价7203元/平方米[4][16] - 保利发展：以21.96亿元总价拿下佛山南海灯湖北延片区江景宅地，楼面价约1.2万元/平方米，刷新2025年佛山土地单价纪录[4][16] - 保利发展：以3.46亿元竞得重庆两江新区观音桥地块，楼面价8805元/平方米[4][16] 销售端数据 - 新房市场（20城）：第50周商品房成交面积223万平方米，日平均成交面积31.9万平方米，环比增加10%，同比减少34%[4][18][19] - 年初至今累计成交面积9676万平方米，累计同比减少14%[4][19] - 一线城市第50周成交面积66.1万平方米，同比减少45%[20] - 二手房市场（11城）：第50周成交面积184万平方米，日平均成交面积26.2万平方米，环比减少1%，同比减少35%[4][24] - 年初至今累计成交面积9448万平方米，累计同比增加2%[4][24] - 一线城市第50周成交面积89.8万平方米，同比减少30%[26] 融资端情况 - 第50周发债企业大部分为地方国企[4][27] - 金融街发行规模最大，发行两只证监会主管ABS共81亿元[27][29] - 新城控股发行的一般中期票据利率最高，为4%[28][29] - 浦东土控发行的一般公司债利率最低，为1.91%[28][29] 具体投资建议 - 开发类房企：关注拿地决策胜率高、管理半径小的区域深耕型房企，具体包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[4][31] - 稳定红利资产（购物中心）：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产；建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业[4][31] - 稳定红利资产（中介）：建议关注通过对经纪人强管控建立高效中央交易系统的中介龙头贝壳-W[4][31]