住房问题背景与紧迫性 - 2020至2024年，美国住房成本增速超过通胀与收入增幅，导致首次购房者平均年龄从1991年的28岁升至2024年的38岁[3] - 2025年12月民调显示，物价（45%）和住房（18%）是选民最关心的两大经济问题，住房问题关注度高于关税（15%）和就业保障（10%）[8] - 特朗普关税政策推高建房成本，关键建筑材料面临50%关税，软木材面临10%关税及多项反倾销税[3] - 关税影响预计导致未来三年美国建筑业整体产出下降4.1%，未来五年（至2030年）新建房屋数量减少约45万套，相当于2020-2024年新建成房屋总数减少6%[4] 市场现状与政策挑战 - 2025年美联储降息对房地产市场刺激不足，因房贷利率与30年期美债挂钩，在债务压力与再通胀风险下，30年期国债期限溢价高，房贷利率仍处高位[5] - 当前美国超过一半的房主抵押贷款利率低于4%，但近几年平均抵押贷款利率维持在6%到7%之间，抑制了住房市场活力[9] 特朗普住房改革政策方向 - 计划将住房抵押贷款最长年限由30年延伸至50年，以一套价值30万美元、利率5%、首付5%的房屋为例，月供可从1530美元降至1294美元[9] - 考虑推行“可转移的抵押贷款”，允许买方沿用卖方已有的低利率按揭贷款合同[9] - 拟宣布国家紧急状态，释放联邦土地（如850平方英里）用于建造约300万套新独栋住宅，并可能提供建筑建材关税豁免[12] - 短期确定性举措是“坚定不移”地进一步降息，预计2026年二季度后新任美联储主席可能领导美联储在4次议息会议上降息2-3次[13] 政策限制与风险 - 延长抵押贷款年限需修改《多德-弗兰克法案》中的合格抵押贷款规则，面临国会掣肘；宣布全国住房紧急状态可能遭遇司法挑战[12] - 若特朗普政治施压导致美联储大幅降息，可能冲击其独立性，推高30年期国债的期限溢价，从而削弱降息对房地产市场的传导效果[13]