核心观点 - 报告认为房地产行业在经历深度调整后正迈向企稳回暖的关键窗口期，市场正逐步探底向稳，龙头房企有望率先修复 [4] - 2025年政策协同发力为市场“止跌回稳”提供支持，2026年行业核心指标降幅有望收窄，呈现边际改善 [4] - 投资建议关注财务稳健、深耕核心城市的龙头房企，以及物业管理、经纪服务等细分领域的头部公司 [4][90] 行业回顾总结 新房市场 - 2025年1-11月全国商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，降幅较2024年全年的-12.9%有所收窄 [4][10] - 同期全国商品房销售额75130亿元，同比下降11.1%，降幅较2024年全年的-17.1%收窄 [10] - 70个大中城市新建商品住宅销售价格同比降幅持续收窄，至2025年10月为-2.6%，11月一线、二线、三线城市同比分别下降1.2%、2.2%、3.5% [13] - 截至2025年11月末，全国商品住宅狭义库存（已竣工待售面积）为3.94亿平方米，连续下降9个月，去化周期20.5个月 [16] - 广义库存（已开工未售面积）为15.92亿平方米，同比下降16.4%，去化周期26.2个月 [16] 二手房市场 - 2025年1-11月15城二手房累计成交面积8447万平方米，同比增长1.1% [4][17] - 70个大中城市二手住宅销售价格同比降幅持续收窄，环比走势呈小幅震荡 [20] - 2025年1-10月，30城二手房月均新增挂牌量约32.7万套，较2024年同期下降30.1% [21] - 截至2025年10月末，30城存量挂牌量为509.5万套，较年初增长32.4万套，去化周期为26.9个月 [21] 土地市场 - 2025年1-11月全国300城宅地供应面积52212万平方米，同比-19.2%；成交面积42882万平方米，同比-14.7% [4][27] - 同期300城宅地成交楼面均价为4164元/平方米，同比+10.9%，呈现“提质缩量” [4][27] - 2025年1-11月，杭州、上海、北京土地出让金位居前三，分别为1585亿元、1521亿元、1434亿元，杭州溢价率由10.9%升至25.9% [32] 房企表现 - 2025年1-11月百强房企累计全口径销售金额30157亿元，同比下降18.8%，为2021年同期峰值时期的26.2% [33] - 房企销售分化，销量前十房企中，中国金茂同比+21.3%，建发房产、越秀地产同比降幅较小，分别为-3.3%、-3.8% [33] - 2025年1-10月，权益拿地金额前三房企为中海地产（625亿元，同比+199.0%）、绿城中国（559亿元，同比+72.6%）、保利发展（497亿元，同比+23.0%） [39] - 2025年1-9月房企累计发债规模4370亿元，同比提升3.9%，发行利率处于近五年来低位 [43] - 截至2025年9月末，房企债券存量约2.14万亿元，其中2026年到期规模为6641亿元 [46] 政策面总结 政策体系深化 - 2025年中央政策在“止跌回稳”基调下向纵深推进，供给端着力存量盘活和“好房子”建设，需求端通过降低利率、优化信贷等降低购房成本 [4][52] - 个人住房贷款加权平均利率从2023年末的3.97%降至2025年三季度的3.06%，5年以上公积金贷款利率降至2.6% [52][54] - 政策顶层设计从“十四五”的“平稳健康发展”转向“十五五”的“高质量发展”，首次系统性提出“加快构建房地产发展新模式” [58] - 地方政策从供需两侧协同发力，需求端松绑限购、提供补贴，供给端推动收储和品质提升 [60] 收储政策推进 - 收储政策从框架搭建进入细化落地阶段，明确专项债券可用于收购存量闲置土地和存量商品房 [62] - 截至2025年9月末，全国拟收储总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元，已发行专项债近2000亿元 [63] - 浙江、广东、重庆拟收储土地金额排名前三，广东、湖南、江苏、安徽已发行（含即将发行）专项债超200亿元 [63] “好房子”建设 - “好房子”建设被提升至战略高度并加速落地，新版《住宅项目规范》于2025年5月1日实施，对层高、电梯配置、隔音等标准提出更高要求 [66][67] - 改善型需求走强，2025年初至12月13日，上海新房120平方米以上户型成交套数占比超三分之一，高于2021年全年的不到30% [69] 2026年展望总结 核心指标预测 - 新开工面积：预计2026年为5.08亿平方米，同比-14.2%，较2025年预计的-19.9%降幅收窄 [4][71] - 销售面积与金额：预计2026年销售面积8.35亿平方米，同比-6.4%；销售金额7.72万亿元，同比-8.7%，降幅均较2025年收窄 [4][74][78] - 竣工面积：预计2026年为4.96亿平方米，同比-17.3%，较2025年预计的-18.7%边际改善 [4][81] - 开发投资：预计2026年总额为7.64万亿元，同比-8.5%，较2025年预计的-16.8%显著收窄 [4][86] 投资建议总结 - 房地产开发：推荐财务稳健、深耕核心城市的龙头房企，如华润置地、招商蛇口、新城控股，建议关注保利发展 [4][90] - 物业管理：推荐从“规模优先”转向“效益优先”、盈利质量修复可期的公司，如华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余 [4][90] - 房地产经纪：推荐受益于存量房市场兴起的头部平台贝壳，建议关注我爱我家 [4][90]