行业投资评级 - 推荐（维持）[8] 报告核心观点 - 中央经济工作会议对房地产市场的定调从“更大力度推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，后续可关注城市更新、住房公积金制度改革等领域的政策支持[6] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点，并指出在供应缩量、品质优化及购房者分化背景下，新房市场供需环境较二手房更早出现改善[6] - 相较于博弈基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取，当前板块调整后PB约1.2倍，而销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍，部分股票价格仍在相对低位[6] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的四条主线：业绩稳健且股息率高、短期内经营存在积极变化、债务偿付压力下降且估值低、业绩增长及分红稳定的物企[6] 新房市场表现 - 12月1日至18日，样本39城新房网签面积同比-30%，降幅较11月收窄5个百分点，其中一线城市同比-37%（收窄4 PCT），二线城市同比-25%（收窄4 PCT），三线城市同比-34%（收窄0 PCT）[4] - 12月1日至18日，样本城市新房网签面积环比高于过去4年同期水平[10][11] - 新房日均网签面积低于2019-2024年同期水平[17] 二手房市场表现 - 12月1日至18日，样本16城二手房网签面积同比-32%，降幅较11月扩大17个百分点，其中一线城市同比-31%（扩大6 PCT），二线城市同比-39%（扩大20 PCT），三线城市同比-28%（扩大26 PCT）[4] - 12月1日至18日，样本城市二手房网签面积环比处于近5年同期较高水平[13][15] - 二手房日均网签面积低于2019-2020和2024年同期水平，但高于2021-2023年同期水平[17] 土地市场表现 - 2025年1-11月，全国累计土地成交建筑面积同比-14%，降幅较1-10月扩大3个百分点，累计成交楼面均价同比+7%，增幅收窄6个百分点[19] - 2025年11月单月，全国土地成交建筑面积同比-32%，成交楼面均价同比-12%，土地溢价率为4%，流拍率为18%[19] - 2025年11月，全国土地出让金同比降幅较10月扩大14.5个百分点至-39.5%[28] 库存与去化 - 2025年11月，推盘未售口径的库存较10月上升，其去化周期也较10月上升[30] - 分城市能级看，11月一线和二线城市推盘未售库存较上月上升，三四线下降；但一线、二线和三四线城市推盘未售去化周期均较上月上升[32] 前瞻及佐证指标 - 2025年11月，12个样本城市二手带看人数环比+0.8%，增幅较10月收窄1.4个百分点；同比-11.9%，降幅较10月收窄3.4个百分点[5][40] - 2025年11月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比为5.4%，较10月下降0.1个百分点；同比-48.6%，降幅较10月收窄7.0个百分点[5][45] - 2025年11月，居民新增存款趋势同比降幅收窄，居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大[34][36] - 根据流动性前瞻指标判断，2025年12月宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄[5][44] 行业规模与指数表现 - 房地产板块股票家数258只，占市场5.0%，总市值2903.2十亿元，占市场2.8%，流通市值2761.1十亿元，占市场2.9%[8] - 行业指数近1个月绝对表现-6.9%，近6个月绝对表现+14.7%，近12个月绝对表现+3.9%[9]