报告投资评级 - 行业投资评级：看好，维持 [11] 报告核心观点 - 房地产行业高质量发展的政策导向需要系统性处理多组关系，短期、因城施策和防风险等维度的政策指向清晰，需求端支撑不可或缺 [2][9] - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题 [5] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [5] - 去年4月和9月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [5] - 投资建议重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [5] 市场表现跟踪 - 本周（2025年12月第51周）长江房地产指数下跌0.10%，相对沪深300的超额收益为+0.18%，行业周度排名23/32 [6][14] - 年初至今（截至2025年12月19日）房地产指数累计上涨3.76%，相对沪深300的超额收益为-12.33%，行业累计收益排名29/32 [6][14] - 本周房地产板块表现较差，收租类标的以下跌为主，物管类、开发类有涨有跌 [6] - 开发公司样本本周平均下跌1.32%，物业公司样本本周平均下跌0.91%，REITs样本本周平均下跌2.24% [14] 政策动态 - 中央政策：住建部提出落实推动房地产行业高质量发展的重点任务，包括：优化保障性住房供给，完善多层次住房保障体系；建立“人、房、地、钱”要素联动机制，坚持因城施策、一城一策；改革完善开发、融资、销售制度，推进现房销售制；实施房屋品质提升工程，建设“好房子”等 [7][16] - 住建部文章指出，我国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，户均住房超过1.1套，已建设各类保障性住房和棚改安置住房超过6800万套 [7][16] - 地方政策：石家庄优化公积金政策，明确自2026年1月1日起提高租房提取额度、新增物业费提取并放宽“商转公”准入条件 [7][16] 销售数据 - 新房市场：本周（2025W51）37城新房成交面积225.0万平方米，当周同比-41.0% [17] - 37城新房成交面积四周滚动同比为-45.7%，较上周下降0.2个百分点 [8][17] - 年初至今37城新房成交面积累计同比为-16.6% [8][17] - 12月截至19日，37城新房成交面积当月同比为-41.5% [8] - 二手房市场：本周（2025W51）17城二手房成交面积168.5万平方米，当周同比-25.2% [17] - 17城二手房成交面积四周滚动同比为-31.4%，较上周下降2.8个百分点 [8][17] - 年初至今17城二手房成交面积累计同比为+3.4% [8][17] - 12月截至19日，17城二手房成交面积当月同比为-32.8% [8] - 综合数据：12城新房及二手房合计成交面积当月同比为-37.6% [8] 热点分析：高质量发展内涵与市场展望 - 市场量价短期下行压力逐步加大，尤其核心城市加速补跌，基于过往经验，70城二手房价环比跌幅在1%左右和土地市场明显降温对于政策加码有一定预示作用，政策阈值可能正在临近 [9] - 企业端和居民端的风险逐步扩散，混合所有制企业和部分国央企、尤其居民资产负债表正面临新一轮压力测试，政策加码的必要性逐步提高 [9] - 优化存量与保障房可以打通，通过转化存量商品房来解决保障房建设，达到去库存的作用 [9] - 控制增量既有量的市场约束和政策指导，更有质的主动迭代，“好房子”在很大程度上是供给创造需求，供给相对稀缺和需求持续释放可保障其长期阿尔法，但定价不能过高 [9]