报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年下半年公募REITs领域政策支持密集，一级发行提速，新型基础设施REITs首次上市，二级市场价格回落 ；各类型REITs经营业绩分化，底层资产运营情况有别 ；一级市场发行规模增加但认购倍数和首日涨幅回落，二级市场价格承压、活跃度下降 [4][9]。 根据相关目录分别进行总结 政策支持 - 中央层面推进REITs常态化申报推荐，启动商业不动产REITs试点，明确支持相关项目通过REITs设立发行拓宽资金来源 [10] - 地方层面多地政府明确支持在城市更新、文旅消费、人工智能等领域发行相关REITs [11] 经营业绩 - 各类型公募REITs经营业绩分化，经营权类REITs表现相对较好，产权类REITs经营指标普遍同比下降 [14] - 市政环保、保租房类REITs经营业绩表现最好，消费、交通、能源类REITs经营业绩整体持平，产业园、仓储物流类REITs经营业绩承压 [17] - 园区基础设施类、仓储物流类REITs可供分配现金调整幅度偏大，交通基础设施类、能源基础设施类REITs趋势分化，其他类别REITs可供分配现金同比多数上涨 [19] 底层资产运营情况 - 新型基础设施（数据中心）类REITs运营平稳，符合招募说明书预期，客户集中度高，周边暂无竞争性项目 [24][25] - 园区基础设施类REITs去化率整体承压，租金持续普降，以价换量、延长租期成为重要策略 [29][31] - 仓储物流类REITs出租率下行压力减缓，关联租赁方提供一定稳定性，租金承压趋势延续，以价换量仍是主要策略 [38][39] - 保障性租赁住房类REITs经营稳定性持续，出租率及租金维持较高水平，或保持良好抗周期性 [43][44] - 消费基础设施类REITs出租率普遍保持高位，租金水平分化，经营情况普遍较好，积极推动转型升级 [48][49] - 交通基础设施类REITs整体通行费收入同比下降，积极因素可持续性有限，需关注区域路网变化 [51][52] - 生态环保、市政及水利类REITs运营业绩普遍稳定上升 [54] - 能源基础设施类REITs运营整体承压，受自然资源禀赋差异、季节性波动、区域消纳能力及政策变动影响较大 [56] 市场特征 - 一级市场2025年下半年共发行10只公募REITs，新型基础设施REITs首发，发行规模环比增加53.4%，认购倍数与首日涨幅较上半年有所回落 [61][62] - 二级市场2025年下半年公募REITs二级市场价格有所承压，中证REITs全收益指数累计涨跌幅为 -11.48%，全年回报率降为 -1.51%，活跃度回落，年底部分REITs将迎来大规模解禁 [69][70]