报告投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 投资推荐关注五大方向：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 新房市场 - 周度成交环比回升：上周（12.20-12.26）34个重点城市新房合计成交363万平米，环比上升17.3% [3][4] - 城市能级分化明显：其中，一二线城市成交342万平米，环比上升19.9%；三四线城市成交21万平米，环比下降13.6% [3][4] - 月度成交同比降幅收窄：12月（12.1-12.26）34城一手房累计成交1104.6万平米，同比下降29%，降幅较11月收窄7.5个百分点 [3][6] - 累计成交仍为负增长：年初至今34城累计成交1.22亿平米，同比下降17.3% [6] - 库存去化压力仍存：上周15城合计推盘129万平米，成交102万平米，成交推盘比为0.79倍 [3][22] - 可售面积微增：截至上周末（12/26），15城合计住宅可售面积为9067.1万平米，环比上升0.3% [3][22] - 去化周期延长：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比增加0.09个月 [3][22] 二手房市场 - 周度成交微升：上周（12.20-12.26）13个重点城市二手房合计成交122万平米，环比上升2.4% [3][11] - 月度成交同比下滑：12月截至上周累计成交451.1万平米，同比下降31.2%，降幅较11月扩大14个百分点 [11] - 累计成交接近持平：年初至今13城二手房累计成交5839.6万平米，同比下降3.1% [11] 行业政策与新闻总结 宏观与因城施策 - 住建部定调2026年政策方向：全国住房城乡建设工作会议明确将因城施策稳定房地产市场，通过控增量、去库存盘活存量、优化供给，支持房企及居民合理需求 [3][28] - 北京大幅放松限购：非京籍家庭购房社保/个税年限，五环内从3年调为2年，五环外从2年调为1年；多子女家庭，京籍可在五环内买3套，非京籍（满2年社保或个税）可买2套 [3][28][31] - 北京优化信贷与公积金：房贷利率不再区分首套、二套，由银行自主定价；二套公积金贷款首付比例从不低于30%降至不低于25% [3][28][31] - 地方政策跟进：河南省提高住房公积金贷款额度上限，对多子女家庭可提高20%的贷款额度 [3][28][31] - 老旧小区改造进展：2025年1-11月全国新开工改造城镇老旧小区2.58万个，已超过全年2.5万个的计划目标 [29][31] 土地市场 - 土地成交活跃：越秀地产以14.4亿元摘得广州海珠区宅地；华发股份以18.9亿元竞得珠海3宗商住地；绿城中国以3.9亿元拿下武汉江岸宅地，溢价率10.1% [3][28][32] 金融与市场创新 - 推进商业不动产REITs：证监会表示正稳步推进商业不动产REITs试点，已累计推动24只交通设施及仓储物流类项目发行REITs，融资规模近1000亿元 [31] 物管行业政策 - 深圳优化维修资金管理：修订物业专项维修资金管理规定，优化缴交使用流程，除应急项目外，超过10万元的项目是否进行造价审核由业主大会决定 [33][34] 重点公司动态总结 地产公司 - 融资与担保：招商蛇口为控股子公司提供贷款担保，涉及金额12亿元（3年期）和3亿元（15年期）；保利发展不超过50亿元的可转债发行申请获保利集团通过 [3][35][37] - 股份变动：滨江集团控股股东及一致行动人合计减持约2000万股，持股比例降至60.9% [3][35][37] - 资产处置：中国金茂以22.6亿元成功出售三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店100%股权 [3][36][37] - 债务展期：针对延长万科20亿元中期票据展期的宽限期议案获得通过，新宽限期届满日延至2026年1月28日 [3][36][37] 物管与中介公司 - 股份回购：贝壳-W于12月19日至22日共耗资约600万美元回购股份约112万股；绿城服务于12月22日至24日共耗资约561万港币回购股份约122万股 [40][41] 板块行情回顾 地产板块 - 表现弱于大市：上周SW房地产指数上涨1.91%，沪深300指数上涨1.95%，相对收益为-0.04%，在31个板块中排名第17位 [3][42] - 个股表现两极：涨幅前五位为华联控股、首开股份、海南机场、苏州高新、光明地产；跌幅后五位为世联行、大连友谊、*ST中迪、财信发展、世荣兆业 [3][42][45] - 主流房企估值：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为20.7倍和18.2倍 [3] 物管板块 - 表现显著弱于大市：上周物业管理板块个股平均下跌0.41%，相对沪深300收益为-2.36% [3][47] - 个股表现分化：涨幅前五位为佳源服务、祈福生活服务、首程控股、新大正、兴业物联；跌幅后五位为远洋服务、佳兆业美好、时代邻里、弘阳服务、宋都服务 [47][52] - 板块估值水平：板块平均2025、2026年PE分别为13.1倍和11.8倍；华润万象生活估值较高，2025/2026年PE分别为22.2倍和19.9倍；中海物业估值较低，2025/2026年PE分别为8.4倍和7.8倍 [3][50][53]