报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 本周C-REITs二级市场整体呈现修复行情，保障房、产业园区板块表现较优，市政水利、能源基础设施板块下跌[2][11] - 投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机、保障房等弱周期资产的择时布局、以及关注扩募资产储备充足原始权益人的后续龙头效益[3] REITs指数表现 - 本周（12.19-12.26）中证REITs(收盘)指数上涨1.39%，收于783.9点；中证REITs全收益指数上涨1.56%，收于1014.8点[1][9] - 本年中证REITs(收盘)指数跌幅为0.72%，中证REITs全收益指数涨幅为4.85%[1][9] - 本周沪深300指数上涨1.95%，恒生指数上涨0.50%，中债十年期国债指数上涨0.06%，房地产(申万)指数上涨1.91%，恒生地产建筑业指数上涨0.30%，高速公路(申万)指数上涨1.43%[1][9][10] - 本年沪深300指数上涨18.36%，恒生指数上涨28.71%，中债十年期国债指数下跌0.91%，房地产(申万)指数上涨2.55%，恒生地产建筑业指数上涨14.04%，高速公路(申万)指数下跌10.46%[1][9] C-REITs二级市场表现 - 截至12月26日，已上市REITs总市值约2155.3亿元，平均单只REIT市值约28亿元[2] - 本周已上市REITs中67支上涨、11支下跌，周均涨幅为1.61%[2] - 分板块看，本周保障房板块涨幅最高为3.4%，其次为产业园区板块涨幅2.42%，仓储物流板块涨幅1.81%，交通基础设施板块涨幅1.77%，数据中心板块涨幅1.76%，消费基础设施板块涨幅1.34%，生态环保板块跌幅0.04%，能源基础设施板块跌幅0.7%，水利设施板块跌幅3.34%[2][11] - 本周国泰海通东久新经济REIT（508088）扩募份额上市，扩募后基金覆盖六大城市节点，可租面积增加至37.6万平方米[12] 市场交易活跃度 - 本周已上市REITs日均成交量182.2万股，日均换手率0.7%[3][18] - 分板块看，本周市政水利板块换手率最高为1.4%，其次为能源基础设施板块1.1%，数据中心板块1.1%，仓储物流板块0.9%，生态环保板块0.7%，消费基础设施板块0.7%，产业园区板块0.5%，交通基础设施板块0.5%，保障房板块0.4%[3][18] - 本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（3.9%）、工银蒙能清洁能源REIT（2.5%）、嘉实物美消费REIT（2.1%）[18] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（10%）、易方达广开产园REIT（8.8%）[3][19] - 已上市REITs的P/NAV（市价/净资产价值）位于0.7-1.7区间，位列前三的分别是华夏安博仓储REIT（1.7）、中金厦门安居REIT（1.7）、嘉实物美消费REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）[3][19] 投资建议 - 建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机，具体包括：高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；高速及IDC（数据中心）类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活[3] - 保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局[3] - 我国REITs扩募已与新发并行，建议关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益[3]