报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周REITs市场先抑后扬整体走强，中证REITs指数全周上涨1.4%，保障房、产业园及仓储物流板块领涨，从主要指数周涨跌幅对比来看沪深300>中证转债>中证REITs>中证全债 [1] - 截至2025年12月26日，产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低104BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为352BP [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年12月26日，中证REITs（收盘）指数收盘价为783.86点，整周涨跌幅为+1.4%，表现弱于沪深300指数（+1.9%）、中证转债指数（+1.6%），强于中证全债指数（+0.1%）。年初至今，中证转债（+19.0%）>沪深300（+18.4%）>中证全债（+0.8%）>中证REITs（-0.7%） [2][6] - 近一年中证REITs指数回报率为0.6%，波动率为7.9%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值在12月26日为2199亿元，较上周增加59亿元；全周日均换手率为0.52%，较前一周增加0.14% [2][8] 板块表现 - 从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.8%、+1.0% [3][16] - 从不同项目类型REITs来看，多数板块收涨，保障房、产业园、仓储物流类REITs涨幅靠前 [3][16] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金重庆两江REIT（+7.86%）、华夏基金华润有巢REIT（+5.99%）、博时津开产园REIT（+5.94%） [3][21] - 水利设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.6%；园区基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额22.4% [3] - 本周主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（4439万元）、华夏安博仓储REIT(2227万元）、嘉实物美消费REIT(1284万元） [3][24] 一级市场发行 - 从年初至2025年12月26日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品共有4只，已申报阶段2只，已问询阶段2只，已反馈的产品5只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品15只 [26] 估值跟踪 - 截至12月26日，公募REITs年化现金分派率均值为6.06% [28] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [28][29] - 不同项目类型REITs在相对净值折溢价率、P/FF0、IRR、年化派息率等指标上存在差异 [30] - 截至2025年12月26日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低104BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为352BP [32] 行业要闻 - 国家发改委、国家能源局于12月23日联合印发意见，支持符合条件的光热发电项目发行REITs，到2030年光热发电总装机规模力争达到1500万千瓦左右 [4][38] - 12月24日，人民银行等八部门发布消息，聚焦通道基础设施建设，统筹运用好REITs等多元化融资渠道 [38] - 12月26日，中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金正式申报，标志着以国家级火炬产业园为底层资产的公募REITs实现“零的突破” [4][38]